Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Wiadomości

Warszawa

Sektor motoryzacyjny w Polsce w oczekiwaniu na przyspieszenie

Od trzech lat dynamicznie wzrasta zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe ze strony sektora motoryzacyjnego. W związku z uruchomieniem nowych fabryk oraz powiększaniem istniejących linii produkcyjnych dostawcy będą w dalszym ciągu poszukiwać


Międzynarodowa firma doradcza JLL przygotowała analizę sektora motoryzacyjnego w Polsce oraz wpływu, jaki jego rozwój będzie mieć na rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych. Raport zatytułowany „Polski sektor motoryzacyjny: W oczekiwaniu na przyspieszenie" porównuje również model najmu powierzchni magazynowej vs kupno własnego budynku m.in. pod względem kosztowym.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo - Przemysłowych w Europie Środkowo - Wschodniej, JLL, wyjaśnia- „Obecność nowoczesnego przemysłu motoryzacyjnego jest jedną z kluczowych cech wszystkich rozwiniętych gospodarek. Rządy są w stanie pójść na znaczące ustępstwa, aby pozyskać inwestorów z tego segmentu. Uruchomienie produkcji samochodów oraz ich części oznacza bowiem nie tylko nowe miejsca pracy, ale także impuls dla rozwoju regionu, wzrostu eksportu i ogólnego ożywienia gospodarczego. Przykładowo, w Polsce, według danych Głównego Urzędu Statystycznego, sektor motoryzacyjny jest trzecim największym pracodawcą w przemyśle, zatrudniającym 158 000 osób".

Jeszcze w 2004 r. Polska była największym producentem aut w Europie Środkowo - Wschodniej, jednak w ciągu kolejnej dekady została wyprzedzona przez zarówno Czechy jak i Słowację, którym udało się przyciągnąć duże inwestycje zagraniczne. W 2013 r. z polskich linii produkcyjnych zjechało 583 000 samochodów, co oznaczało ósme miejsce w Unii Europejskiej. W ubiegłym roku na sektor motoryzacyjny przypadło 11,7% polskiego eksportu.

Dziś produkcja samochodów skupiona jest w głównych ośrodkach przemysłowych takich jak Górny Śląsk (Fiat, Opel) i Poznań (VW). Jednak sektor motoryzacyjny to nie tylko montaż samochodów. W rzeczywistości większość produkcji w kraju dotyczy części i elementów na eksport. Firmy z branży działają w zasadzie w całej Polsce, co sprawia, że motoryzacyjny łańcuch dostaw tworzy złożony system.

Ogłoszone niedawno plany kilku znaczących inwestycji pozwalają stwierdzić, że produkcja motoryzacyjna w Polsce wkroczy niebawem na ścieżkę szybszego rozwoju. Najważniejsze planowane inwestycje dotyczą nowej fabryki Volkswagena Craftera we Wrześni (począwszy od maja 2016 r. produkcja 100 000 aut rocznie), produkcji nowej, piątej generacji Opla Astry w fabryce General Motors w Gliwicach (od 2015 r.) oraz uruchomienia nowej linii produkcyjnej silników diesla w fabryce GM w Tychach.

Wzrost zapotrzebowania na magazyny dla przemysłu motoryzacyjnego w ostatnich trzech latach

Spodziewane zwiększenie produkcji motoryzacyjnej nie pozostanie bez wpływu na sytuację na rynku komercyjnych nieruchomości przemysłowych. Nowe fabryki oraz zwiększanie mocy produkcyjnych w  istniejących liniach wytwórczych zrodzą konieczność rozwoju sieci partnerów i dostawców, którzy będą z kolei poszukiwać obiektów przemysłowych w różnych lokalizacjach. Niektórzy z nich zainwestują we własne obiekty, tworzone wspólnie z deweloperami w modelu built-to-suit, podczas gdy inni będą woleli tę powierzchnię wynająć w istniejących parkach przemysłowych. Tak jak w przypadku innych producentów (poza lekką produkcją), przedsiębiorstwa działające w segmencie motoryzacyjnym wymagają budynków dostosowanych do ich specyficznych potrzeb, a każde udoskonalenie projektu budowlanego zwiększa jego koszty. Zakup takiego obiektu wymaga zamrożenia znacznej ilości kapitału obrotowego. Atrakcyjną alternatywą pozostaje wiec najem.

„W ciągu ostatniej dekady, liczna grupa firm motoryzacyjnych zdecydowała się na przeniesienie operacji do budynków komercyjnych, a tendencja ta przybrała mocniej na sile w ciągu ostatnich trzech lat. Od 2011 r. obserwujemy dynamiczny wzrost zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe dostosowane do konkretnych wymagań najemców z sektora motoryzacyjnego. W przeciwieństwie do własności, najem powierzchni przemysłowych okazuje się nie tylko atrakcyjniejszy kosztowo, ale daje również większą elastyczność. Większość dostawców współpracuje z producentami na zasadach kontraktów terminowych, do których dostosować można długość umowy najmu", wyjaśnia Tomasz Olszewski.

Nowoczesny rynek nieruchomości w Polsce oferuje dziś szereg opcji dostosowanych do konkretnych technicznych potrzeb firm produkcyjnych, chcących zoptymalizować swoje portfele nieruchomości poprzez najem powierzchni przemysłowej. Mogą one wybierać z następujących rozwiązań: obiekt built-to-suit (szyty na miarę) na działce znajdującej się poza parkiem magazynowym; obiekt built-to suit w istniejącym parku; oraz najem istniejącego budynku. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, w zależności od wymagań najemcy, takich jak preferowana długość umowy najmu, specyficzne oczekiwania pod względem technologicznym, tempo, w jakim dana firma chce objąć powierzchnię etc.

Grunty przemysłowe

Czynsz w obiektach przemysłowych zależy z jednej strony od liczby i rodzaju dokonywanych w budynku zmian, a z drugiej - od ceny gruntu.

Mariusz Zborowski, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, informuje: „Obecnie silniejszą pozycję na rynku gruntów przemysłowych mają kupujący, ponieważ popyt na działki inwestycyjne w większości regionów jest ograniczony. Jest to efektem utworzenia przed laty dużych banków ziemi przez firmy deweloperskie, które dziś nie są już tak skłonne do dalszych zakupów. Drugim czynnikiem wpływającym na cenę takich działek jest ich duża podaż, gdyż gminy odpowiedzialne za planowanie przestrzenne w ostatnich latach przeznaczyły pod inwestycje sporo tego typu terenów. Poza terenami miejskimi, które charakteryzują się najwyższymi cenami gruntów, największe stawki obowiązują w Warszawie oraz we Wrocławiu i w Poznaniu, najniższe – w regionie Polski Centralnej".