Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Wiadomości

Warszawa

Wakacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w tym roku nie było

Cykl: „W opinii rzeczoznawcy"


​Autor: Jacek Kamiński, Dyrektor w Dziale Wycen, JLL

Ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe mamy obecnie do czynienia z nienotowanymi dotąd niskimi kosztami kredytowania inwestycji deweloperskich oraz finansowania zakupów mieszkań przez osoby indywidualne. Przypomnijmy, że obecna stopa referencyjna NBP od 5 marca 2015 znajduje się na historycznie niskim poziomie 1.50%. Rezultatem polityki NBP jest stopa WIBOR 3M, będąca podstawą do  udzielania większości kredytów złotówkowych, w wysokości 1.7%. W okresie ostatniego boomu na rynku mieszkań tj. na przełomie 2006/2007 roku poziom WIBOR 3M wynosił około 4.2%. W tym samym czasie LIBOR 3M dla franka szwajcarskiego znajdował się w trendzie wzrostowym z wartością około 2% i osiągnął stabilizację od sierpnia 2007 do wrześnie 2008 w okolicach 2.8%. Zasadniczo mamy obecnie pieniądz tańszy niż w okresie 2006/2007 w CHF i brak ryzyka kursowego (!).

Dobra passa na rynku mieszkaniowym

Powyższe nie może pozostać bez wpływu na rynek nieruchomości. Okres bardzo dobrej sprzedaży mieszkań na rynku trwa już niemal 2 lat tj. od końca 2013 roku. Przełom 2013/2014 można zatem uznać za zamknięcie cyklu koniunkturalnego po upadku Lehman Brothers. Rynek warszawski wydaje się wyjątkowo aktywny ze względu na stymulację inwestycjami miejskimi. Druga linia metra wpłynęła na jeszcze większe zainteresowanie bliską Wolą oraz Pragą. W sąsiedztwie istniejącej i planowanej obwodnicy powstaje coraz więcej nowych inwestycji. Dobrym przykładem mogą być także tereny gminy Ursus, gdzie obok obwodnicy mamy także dostępną kolej miejską. Zwiększa się zainteresowanie terenami nadwiślanymi, których zagospodarowanie powoduje zwiększenie walorów rekreacyjnych. Warszawa jest także niezmiennie miejscem napływu młodych osób szukających pracy oraz miejscem, w którym ta praca jest dostępna. Bez wątpienia występuje tu nadal niezaspokojona potrzeba posiada własnego lokum.                            

Grunty mieszkaniowe w cenie

Po okresie wyprzedaży „zapasów" mieszkań, obserwujemy wzmożoną aktywność deweloperów oraz zmianę tendencji w zakresie cen. W rezultacie dobrej sprzedaży rozpoczęto budowy nowych projektów, często na gruntach będących już w zasobach deweloperów. Obserwujemy wzrost zainteresowania gruntami pod nowe projekty mieszkaniowe. Historycznie ceny gruntów mieszkaniowych były niższe od gruntów pod nieruchomości handlowe czy biurowe. Teraz grunty te wyceniane są wyjątkowo wysoko, w szczególności w kontekście gruntów komercyjnych przeznaczonych pod biurowce. Widać tu ponownie analogie do lat 2006-2007. Przykładowo, duża część gruntów na warszawskim Mokotowie była wyceniana przed 2006 rokiem poniżej wartości gruntów pod biura. Funkcje te i wartości co najmniej zrównały się w szczycie cyklu. Obecnie, ze względu na dynamicznie rosnącą podaż biur grunty pod mieszkaniówkę sprzedają się dużo lepiej i po wyższych cenach. Znane są przypadki zmiany projektów inwestycyjnych z biurowych na mieszkaniowe.          

Co determinuje profesjonalną wycenę?

Przy wycenie nieruchomości mieszkaniowych zawsze należy uwzględnić bieżące trendy. Dobra wycena projektu mieszkaniowego pod względem formalnym to nie wszystko, liczy się szczegółowa znajomość rynku, która pozwala na realną ocenę sytuacji. JLL zajmuje się wyceną wszelkiego rodzaju projektów mieszkaniowych, działając zarówno dla deweloperów, funduszy i banków. Pierwsze dwie grupy klientów najczęściej zamawiają wycenę do sprawozdań finansowych, podczas gdy banki potrzebują bardzo szczegółowych wycen do decyzji o kredytowaniu nieruchomości. Często nasze wyceny dla banków traktuje się jako swego rodzaju feasiblity study z elementami due-diligence. Taka wyczerpująca analiza pomaga bankom w prawidłowym określeniu wysokości zabezpieczenia kredytowego.

Szanse i zagrożenia

Tradycyjnie na rynku mieszkaniowym działają lokalni rzeczoznawcy, którzy wyceniają różnego typu nieruchomości – od małych mieszkań, przez domy, po projekty wielorodzinne. Banki czasami zlecają im także wyceny projektów dużych, będących dopiero w fazie planowania. Nie wszyscy rzeczoznawcy potrafią poradzić sobie z takim zadaniem, z taką skalą projektu, a nierealna wycena gruntu i wykonalności projektu może powodować dla banku poważne konsekwencje. Na solidnej wycenie nie warto oszczędzać. Koszt takiego dokumentu w skali budżetu deweloperskiego jest niewielki, a może znacząco pomóc w realnej ocenie decyzji inwestycyjnej, kredytowej lub innej dla której przygotowano wycenę.       

Kolejną kwestią oprócz doświadczenia rzeczoznawcy oraz dostępu do dużej ilości danych rynkowych posiadanych przez dużą firmę jest szersza perspektywa rozpatrywania rynku. Firma działająca w całym kraju posiada zazwyczaj perspektywę kilku rynków lokalnych, której brak rzeczoznawcom działającym lokalnie. Doświadczenia międzynarodowe pozwalają natomiast na przygotowanie wyceny w uniwersalnym formacie i języku zrozumiałym dla międzynarodowych odbiorców na całym świecie. 

Bardzo ważna przy wycenach dużych projektów mieszkaniowych jest także wysokość ubezpieczenia firmy, którą reprezentuje rzeczoznawca. Przykładowo, JLL bierze pełną odpowiedzialność za wycenę nie tylko ze względu na jakość naszej marki, ale także dosłownie w sensie finansowym.

Znane są przypadki szacowania nieruchomości na nierealnych poziomach. Wyceny z wartościami odstającymi od rynku mogą spowodować problemy ze sprzedażą mieszkań i obsługą zadłużenia. Przeszacowana wartość mieszkań, które nigdy nie zostaną sprzedane po cenie z wyceny, to zagrożenie zarówno dla dewelopera jak i banku kredytującego. Dlatego tak ważna jest realna, rynkowa, dobrze przygotowana wycena wykonana przez rzetelnego rzeczoznawcę.

Rynek nieruchomości jest rynkiem kapitałochłonnym i koszt kapitału ma bezpośredni wpływ na jego funkcjonowanie. Do momentu utrzymywania się rekordowo niskiego kosztu pieniądza przewidujemy dalszy wzrost cen mieszkań oraz gruntów inwestycyjnych, a także wzrost zainteresowania działkami pod budownictwo mieszkaniowe. A to oznacza zapotrzebowanie na profesjonalne usługi z obszaru wycen.

O autorze:

Jacek Kamiński jest Dyrektorem w Dziale Wycen międzynarodowej firmy doradczej JLL (NYSE:JLL). Z rynkiem nieruchomości komercyjnych związany od 2002 roku kiedy to rozpoczął pracę w King Sturge (obecnie JLL). Jest odpowiedzialny za przygotowywanie i koordynowanie wycen nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych. Jacek ukończył Wydział Geodezji i Kartografii Politechniki Warszawskiej na specjalizacji Kataster i Gospodarka Nieruchomościami, a także Zarządzanie i Marketing na Wydziale Inżynierii Produkcji. Absolwent studiów Sheffield Hallam University dotyczących wycen nieruchomości (MSc in Property Appraisal and Management). Ukończył także z wyróżnieniem studia MBA akredytowane przez HEC School of Management Paris, London Business School and Norwegian School of Economics and Business Administration. W latach 2003-2007 uzyskał państwowe uprawnienia Rzeczoznawcą Majątkowego oraz licencje Pośrednika i Zarządcy Nieruchomości. Jacek jest członkiem The Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) ze statusem "Registered Valuer" oraz członkiem Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy.