Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Wiadomości

Warszawa

Wyjść czy nie wyjść? Oto jest pytanie

„Być albo nie być – oto jest pytanie". Tymi słowami zaczyna się najsłynniejszy w historii literatury monolog. Dziś wielu najemców powierzchni biurowych zadaje sobie podobne pytanie – wyjść czy nie wyjść? Renegocjacje czy przeprowadzka? W moim artykule opi


Nie taki diabeł straszny…

Przede wszystkim nie należy od razu wykluczać którejkolwiek z opcji. Z mojego doświadczenia wynika, że najemcy zbyt często przywiązują się do decyzji o pozostaniu lub opuszczeniu powierzchni zanim jeszcze rozpoczną proces ewaluacji tych scenariuszy. Najlepiej by było, gdyby każda większa firma (zajmująca 2 000 lub więcej mkw. powierzchni biurowej) mogła rozpocząć taki proces co najmniej 18-24 miesiące przed terminem wygaśnięcia obowiązującej umowy najmu. Takie wyprzedzenie zapewnia możliwość uzyskania lepszych rezultatów – znaczną swobodę w wyborze dostępnych rozwiązań oraz możliwość spokojnego i rzetelnego przeprowadzenia całej ewaluacji.

Analiza – czyli wszystkie za i przeciw

Analizę należy rozpocząć od określenia oczekiwań względem własnego biura. Co nam się podoba w obecnym biurze, a co chcemy zmienić? Czy nasze biuro spełnia wytyczne korporacyjne np. dotyczące komfortu pracy? Gdzie i jakie biura zajmują nasi konkurenci? Jak wpływa to na pozyskiwanie nowych pracowników i ocenę ze strony klientów? Czy są konieczne jakiekolwiek zmiany?

Wielu najemców przeprowadza także diagnozę środowiska pracy w swoim biurze zarówno pod kątem praktycznym, jak i technicznym.

Rozważając pozostanie lub zmianę lokalizacji bardzo często doświadczony doradca przeprowadza także tzw. analizę lokalizacji miejsc zamieszkania kluczowych pracowników. Warto dowiedzieć się także jakie są planowane zmiany w otoczeniu obecnej lokalizacji, co będzie budowane, jakie będą usprawnienia infrastruktury i komunikacji, jaki jest standard techniczny budynku w porównaniu do nowo powstających projektów. I być może najważniejsze pytanie: Co oferuje nam rynek powierzchni biurowych?

Czego boimy się najbardziej?

Moje wieloletnie doświadczenie w pracy na rynku biurowym wskazuje, że obawy najemców często sprowadzają się do strachu przed zmianami i jest to moim zdaniem dość naturalne zachowanie. Większość lubi czuć się bezpiecznie, a sytuacje nam nieznane wywołują stres. Jaki zatem jest najłatwiejszy scenariusz?

W ostatnim czasie brałem udział w dwóch dużych transakcjach – jedna firma zajmująca ok. 10 000 mkw. przez kilkanaście lat w jednym biurowcu zdecydowała się na przeprowadzkę do nowoczesnego budynku, w nowej, zupełnie innej lokalizacji, druga, zajmująca w tym samym miejscu ok. 5 000 mkw. zdecydowała się pozostać.

W obu przypadkach analizowaliśmy bardzo dokładnie wszystkie za i przeciw. W pierwszym z nich, elementem decydującym o zmianie lokalizacji było „zmęczenie starym biurem" i nie przystający do nowoczesnych standardów wizerunek biura wśród pracowników. Naturalnie rozważano remont i przebudowę biura, ale okazało się, że logistyka takiego przedsięwzięcia wiązałaby się ze znacznymi „turbulencjami" w codziennym funkcjonowaniu firmy. W drugim przypadku najkorzystniejszym rozwiązaniem okazało się pozostanie. Biuro wymagało nieznacznego dostosowania do oczekiwań pracowników, stosunkowo łatwo było wykonać re-aranżację części powierzchni. Dodatkowo, uniknięcie często skomplikowanej procedury akceptacji ze strony zarządu korporacji przy zmianie biura oraz procesu zarządzania zmianą sprzyjało podjęciu decyzji o pozostaniu. Niebagatelne znaczenie miały również warunki finansowe transakcji.

Rynek – gdzie najwięcej, gdzie najmniej

Równolegle z przeprowadzaniem analizy elementów opisanych powyżej najemca powinien się zapoznać z aktualnymi warunkami rynkowymi. Tylko w Warszawie w roku 2015 zostanie oddanych do użytku około 320 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Poza Warszawą, najwięcej biur powstaje obecnie we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Rynki biurowe w Polsce mogą w tym roku wzbogacić się nawet o 450 000 mkw. (poza Warszawą), z czego najwięcej przypadnie na Kraków, Trójmiasto i Wrocław.

Czy sama wiedza o tym, że najemcy mogą przebierać w ofertach już wystarczy? Czy już jesteśmy odpowiednio „uzbrojeni" żeby na tym rynku swobodnie się poruszać? Zdecydowanie nie. Najemcy nie interesuje cały rynek, najemcę  interesuje tylko „ten" jeden budynek, który spełni większość (lub wszystkie) jego wymagania. Do tego niezbędna jest wiedza ekspercka i doskonała znajomość sytuacji każdego z wybranych przez najemcę deweloperów i każdego z wybranych budynków. Warto wiedzieć, z kim dany deweloper prowadzi rozmowy w budynku, czy i jak wpływa to na prowadzone przez nas negocjacje, warto wiedzieć, w jakiej fazie cyklu inwestycji właściciel będzie bardziej lub mniej elastyczny w negocjacjach. Gdzie są jego czułe punkty, a gdzie nie odda pola.

Chcemy oszczędności

To słowo powtarza się przy każdym z procesów. Jak osiągamy oszczędności? Obniżki w samych opłatach czynszowych to nie jest jedyna możliwość. Najemcy spotykają się z wieloma kreatywnymi pomysłami wynajmujących - od kontrybucji finansowych, budżetów na wykończenie powierzchni, po możliwości ograniczenia powierzchni najmu dzięki np. wspólnemu centrum konferencyjnemu. Przy ostatnio prowadzonych przez zespół JLL renegocjacjach założyliśmy wspólnie z klientem, że spróbujemy osiągnąć oszczędności dotyczące czynszu za powierzchnię biurową na poziomie 25-27%. Udało nam się osiągnąć zmniejszenie bieżącego czynszu bazowego z 15,75 euro do około 10 euro efektywnego czynszu miesięcznego za każdy metr kwadratowy - oszczędności sięgnęły prawie 40%. Szczególnie dziś sytuacja rynkowa sprzyja osiąganiu takich efektów.

Troska o szczegóły

Zarówno podczas przeprowadzania analizy, jak i rozmów z obecnym lub przyszłym właścicielem budynku, ważna jest dbałość o szczegóły. Przy zaostrzonej konkurencji wynajmujących o najemców, porównanie ofert staje się często nie lada wyzwaniem. Szczególnie jeżeli porównujemy techniczne aspekty budynków  i standardy wykończenia. Pomoc doradcy w tym procesie wydaje się być niezbędna.

Tak jak napisałem na początku, nie należy od razu wykluczyć jakiegokolwiek ze scenariuszy. Istnieją starsze budynki, świetnie zarządzane, w których modernizację właściciele inwestują duże kwoty, a komunikacja z najemcą jest prowadzona wzorowo. Z kolei wynajmujący, który nie podejmuje żadnych inwestycji w budynek, może nas kusić jedynie niższym czynszem. Najważniejsze to poznać różne opcje i wybrać najlepszą.

 O autorze

Autorem artykułu jest Tomasz Czuba – Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w JLL to specjalista z ponad 13-letnim doświadczeniem w reprezentowaniu właścicieli projektów biurowych. Tomasz doradza deweloperom oraz funduszom inwestycyjnym w tworzeniu krótko- i długoterminowych strategii wynajmu oraz planów marketingowych dla nieruchomości biurowych. Współpracował z wiodącymi firmami na rynku, takimi jak m.in. Ghelamco, LC Corp, GTC, Immobel, Immofinanz czy Heitman. Specjalizuje się w relokacjach, konsolidacjach, negocjacjach i renegocjacjach umów najmu. Tomasz doradzał także m.in. takim firmom jak KPMG, Sołtysiński Kawecki & Szlęzak law firm, Mondelez, Sony, Bull, AMG.net.