Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Wiadomości

Warszawa

Wiosna budzi optymizm. Czy to samo można powiedzieć o warszawskim rynku biurowym?

Jones Lang LaSalle wraz z Brytyjsko-Polską Izbą Handlową zorganizował spotkanie poświęcone warszawskiemu rynkowi powierzchni biurowych


Warszawa, 21 kwietnia 2010 roku – W zeszłym tygodniu w warszawskim hotelu Sheraton odbyło się śniadanie biznesowe poświęcone sektorowi nieruchomości biurowych zorganizowane przez międzynarodowego doradcę ds. nieruchomości komercyjnych Jones Lang LaSalle pod egidą Brytyjsko-Polskiej Izby Handlowej.

Spotkanie rozpoczęto od prezentacji „Trendy na warszawskim rynku biurowym”, którą poprowadziła Virginie de Baere, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami Biurowymi w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle. Virginie omówiła obecną sytuację oraz trendy rynkowe. Obecnie w Warszawie jest 3.311.000 mkw nowoczesnej powierzchni biurowej (w tym 1.123.800 mkw w centrum i  2.187.100 mkw poza centrum).  W 2009 roku oddanej zostało 266.210 mkw powierzchni biurowej, a w 2010 planowane do oddania do użytku jest 196.200 mkw. W porównaniu z ostatnim kwartałem 2009 roku współczynnik pustostanów w 1 połowie 2010 roku powinien nieznacznie wzrosnąć. W drugiej połowie roku powinniśmy zacząć obserwować trend zniżkowy wskaźnika. Stanie się to dzięki ożywieniu popytu i relatywnie niskiej podaży poza centrum. Popyt na poziomie 104 500 mkw w 1 kwartale 2010 roku pokazał, że rynek zanotował znaczne odbicie w porównaniu z 1 kwartałem roku 2009, w którym popyt wyniósł jedynie 45 000 mkw. W związku z ograniczeniem do finansowania bankowego i niepewnej sytuacji na rynku w 2010 i 2011 roku na rynek trafi mniej powierzchni biurowej niż w latach ubiegłych. Ponadto Jones Lang LaSalle przewiduje spadek liczby renegocjacji w 2010 roku i zwiększenia udziału przednajmów oraz nowych umów najmu. Zauważył znaczny wzrost aktywności najemców na rynku. Czynsze najmu po okresie spadku odnotowywanego od II połowy 2008 roku ustabilizowały się. Szacuje się, że ze względu na ograniczoną podaż czynsze ponownie wkroczą w trend zwyżkowy pod koniec 2010 roku lub na początku 2011. Aktualnie można zaobserwować już lekkie zmiany w czynszach efektywnych – szczyt poziomu zachęt mamy już za sobą.

Następnie w panelu dyskusyjnym moderowanym przez Bartosza Mierzwiaka, Dyrektora Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w Jones Lang LaSalle, podjęto próbę szczegółowej analizy obecnej sytuacji rynkowej.

Zdaniem Julity Spychalskiej, Dyrektora w Dziale Reprezentacji Najemców w Jones Lang LaSalle obecnie powoli i nieuchronnie w Warszawie zmierzamy do tzw. rynku właścicieli nieruchomości. Wynika to z ograniczonej podaży ( około 200 000 mkw powierzchni) w roku obecnym a w przyszłym prognozujemy, że podaż spadnie do 120 000 mkw. Biorąc pod uwagę tą sytuację oraz pozytywne wskaźniki gospodarcze dla naszego kraju prowadzące do zwiększenia popytu doprowadzi to do podwyższenia stawek czynszowych. W połowie przyszłego roku stawki dla powierzchni istniejących będą wyższe o ok  5 %  a pakiet zachęt obejmujący zwolnienia z czynszu i partycypację deweloperów w pracach adaptacyjnych pomieszczeń  zostanie ograniczony. Oznacza to mniej korzystną sytuację dla najemców, którzy będą poszukiwali powierzchni w 2011-2012, ale lepszą dla deweloperów. W chwili obecnej najemcy dużych powierzchni, którym umowy najmu wygasają w drugiej połowie 2012 lub roku 2013, mogą zabezpieczyć dobre warunki finansowe przyszłego najmu poprzez podpisanie z dużym wyprzedzeniem umowy przednajmu gwarantującej finansowanie deweloperom nowych projektów.

Tomasz Czuba, Leasing Director, Ghelamco Poland w odpowiedzi na pytanie jak deweloperzy patrzą na dzisiejszy rynek, a jak postrzegali go jeszcze rok temu, Czuba uważa, że widoczne są już pozytywne symptomy na rynku powierzchni biurowych w porównaniu z zeszłym rokiem. Obserwuje się zdecydowanie więcej zapytań ofertowych oraz większą odwagę firm w zakresie podejmowania decyzji związanych z nieruchomościami w porównaniu z atmosferą wyczekiwania i wstrzymywania jakichkolwiek decyzji w roku 2009„Jeszcze trudno zaobserwować realne efekty w zakresie zdecydowanego wzrostu wolumenu transakcji, ale sądzę, że efekty będą widoczne już wkrótce a ilość powierzchni niewynajętej będzie stopniowo topniała z końcem roku. Moim zdaniem obecny okres jest  najlepszy dla najemców planujących optymalizację kosztów związanych z najmem ale sytuacja ta nie potrwa długo. Realne efekty wzrostu transakcji na rynku biurowym będzie widać już wkrótce i ilość transakcji najmu zawieranych w tym roku będzie większa niż w poprzednim”, dodaje Czuba.

Karol Bartos, Asset Manager w MGPA nie jest aż tak optymistyczny w ocenie. Jego zdaniem pomimo poprawiającej się sytuacji rynkowej i wzrastającego optymizmu uczestników rynku nieruchomości, nie należy spodziewać się gwałtownego wzrostu inwestycji w nowe budynku biurowe w krótkim okresie. Stanie się tak głównie z uwagi na utrudniony dostęp do finansowania zewnętrznego. W przeciwieństwie do rynku powierzchni handlowej, na rynku biurowym zabezpieczenie inwestycji umowami pre-let w 50%, ktory jest wymagany przez banki, jest w chwili obecnej niemożliwe. „Realnym i osiągalnym poziomem w chwili rozpoczęcia budowy jest 20%. Bez dodatkowych instrumentów finansowych, jak kredyty pomostowe czy gwarancje dla banków, wielu deweloperom będzie bardzo trudno rozpocząć inwestycje, co wpłynie na ograniczenie podaży. Ci, którzy będą mieli możliwość i odważą się na budowę budynku biurowego spekulacyjnie, jako pierwsi zyskają na poprawiającej się koniunkturze.” mówi Bartos.

Przy okazji pytania o podejście banków do finansowania nieruchomości biurowych dziś, i czy różni się ono od podejścia z wiosny roku ubiegłego, Marek Koziarek, Dyrektor Zarządzający, Departament Finansowania Nieruchomości Komercyjnych Bank Pekso SA powiedział, że w pierwszej połowie 2009 roku jeśli finansowanie było dostępne, to dotyczyło realizacji zobowiązań banków z 2008 roku. Mniej więcej od przełomu 3-4 kwartału 2009 roku szerzej dostępne jest finansowanie na projekty gotowe, wynajęte. Są to kredyty proste, dość standardowe. „Bank Pekao SA poszedł w 2009 r. wbrew trendom, jako że unikaliśmy refinansowań, ale udzielaliśmy kredytów budowlanych. W 2010 roku nadal jesteśmy otwarci na finansowanie nieruchomości i kilka warszawskich projektów w fazie planowania mamy”, mówi Koziarek. Patrząc poza bankiem Pekao SA, Koziarek komentuje: „O ile na początku 2010 roku dostępne były kredyty na nieruchomości gotowe, to mam wrażenie, że banki  nadal bardzo nieufnie podchodzą do finansowania projektów budowlanych. Pojawiają się pierwsze deklaracje banków, że mogłyby być zainteresowane kredytowaniem, ale nie słyszałem o żadnej zrealizowanej transakcji kredytowania budowy biur w Warszawie w 2010 roku”. Zdaniem Marka Koziarka wynika to z kilku powodów: postrzeganie, że sektor się jeszcze nie ustabilizował, nadal spadające czynsze i nadal znaczna część podnajmów wskazująca na ograniczenie popytu, duże zaangażowanie niektórych banków w nieruchomości w stosunku do wielkości ich portfeli kredytowych. Wszystkie te czynniki ograniczają apetyt na nowe transakcje.” Trudno w takiej sytuacji mówić o typowych warunkach transakcji. Generalnie zasadą jest wysoki wkład własny (equity) i zabezpieczenie znaczącego poziomu najmu wstępnego. Ale jestem optymistą, myślę że deklaracje banków przekształcą się wkrótce na realne transakcje.” komentuje Koziarek.”

Włodzimierz Kocon, Dyrektor Biura Sektora Nieruchomości PZU Asset Management odpowiadając na pytanie czy widać ożywienie na rynku inwestycyjnym powiedział, że banki jeszcze nie wystarczająco chętnie są skłonne finansować projekty. Jednak daje się zauważyć lekki wzrost cen nieruchomości, spadek stóp kapitalizacji. Poprzednie wypowiedzi wskazywały na relatywnie silne oczekiwanie poprawy rynku, co będzie skutkowało wzrostem dochodu operacyjnego netto generowanym z nieruchomości. Z drugiej strony jest coraz więcej funduszy z zagranicy zainteresowanych polskim rynkiem, a od strony podażowej, jest niewystarczająca ilość projektów, w które mogą zainwestować. Zatem z punktu widzenia inwestorów dla nich rynek zaczyna się kurczyć.  „W tym roku zawarliśmy dwie transakcje, a kolejne dwie są już negocjowane. Może nie starczyć nam czasu, aby ulokować resztę kapitału funduszu. Im bliżej końca roku, tym mniejsze możliwości inwestorów wykorzystania obecnej koniunktury – dość korzystnej do dokonywania zakupów. Stopy kapitalizacji spadły o 25 a nawet o 50 punktów, jednak nadal jest niewiele produktów na rynku.”, podsumowuje Kocon.