Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Wiadomości

Warszawa

Coraz wolniejszy wzrost transparentności na świecie, pomimo tego według Jones Lang LaSalle większość rynków odnotowuje poprawę sytuacji

Australia najbardziej transparentnym rynkiem nieruchomości; Turcja, Chiny i Indie wykazują największą poprawę w zakresie transparentności


Jones Lang LaSalle i LaSalle Investment Management opublikowały dzisiaj Indeks transparentności rynku nieruchomości komercyjnych 2010, który pokazuje, że Australia stała się najbardziej transparentnym rynkiem nieruchomości w 2010 roku (tj. przejrzystym w odniesieniu do zawieranych transakcji i przepływie informacji) w 2010 i tym samym zepchnęła Kanadę na drugie miejsce. W odniesieniu do jednej trzeciej rynków nie zanotowano zmian w sytuacji. Raport zawiera kilka ciekawych spostrzeżeń. Transparentność rynku nieruchomości jest ogólnie coraz lepsza, choć w większości krajów proces ten postępuje w umiarkowanym tempie. Poprawę zanotowano na 15 rynkach, z czego dziewięć znajduje się w Europie, a sześć w Azji i strefie Pacyfiku. Na czele rynków, które zanotowały największą poprawę, znajduje się Turcja. Postępy zanotowano również w Polsce, Chinach, Indiach, Portugalii, Rumunii, Grecji i na Węgrzech. Pogorszenie transparentności nastąpiło w krajach takich jak Pakistan, Kuwejt, Wenezuela, Zjednoczone Emiraty Arabskie (Dubaj) i Bahrajn, chociaż spadek był w nich niewielki. Zauważalne jest natomiast pogorszenie trendu z przeszłości. W ciągu dwóch ostatnich lat średnia poprawa transparentności nieruchomości na 81 rynkach, które obejmuje Indeks, zmniejszyła się o połowę, w porównaniu z okresami 2006–2008 i 2004–2006.

Jacques Gordon, globalny dyrektor ds. strategii LaSalle Investment Management, niezależnej spółki zarządzania funduszami firmy Jones Lang LaSalle, powiedział: “Globalny indeks transparentności rynku nieruchomości 2010 wykazuje zauważalne zmniejszenie dynamiki poprawy transparentności rynku nieruchomości w ciągu dwóch minionych lat. Sugeruje to, że ostatnie niepokoje na globalnych rynkach finansowych, ekonomicznych i nieruchomości, odbiły się na zachowaniach rynkowych, a gracze na rynku nieruchomości koncentrowali się raczej na przetrwaniu niż na rozwoju. Warto zauważyć, że najbardziej transparentne kraje doświadczyły niewypłacalności i chwiejności w ostatnich dwóch latach, mimo że zajmują pozycje na czele rankingów transparentności. Wydaje się, że transparentność przyspiesza proces restrukturyzacji. ”

Jacques Gordon dodał: “Raport 2010 pokazuje, że w wielu krajach transparentność rynku instrumentów dłużnych jest ogólnie na dużo niższym poziomie niż transparentność nieruchomości. Spodziewamy się, że jedną z głównych reform wynikających z kryzysu finansowego będzie dokładne przeanalizowanie zakresu prawnego i prywatnego transparentności na rynkach instrumentów dłużnych, związanych z nieruchomościami. ”

Komentując wpływ transparentności na konkurencyjność miast, Rosemary Feenan, dyrektor badań globalnych w Jones Lang LaSalle, powiedziała: “Transparentność jest niezwykle ważna dla inwestycji w nieruchomości i strategii najemców, a także stanowi o przewadze konkurencyjności jednych miast nad innymi. Doświadczenie kilku ostatnich lat pokazały, że środowisko przyjazne biznesowi biznesowej i coraz większa transparentność to dwa zagadnienia, które dodają atrakcyjności miastom, ulokowania wyścigu o lokalizację inwestycji lub siedzib centrów usług wspólnych korporacji  Nasze badania uwidoczniły, że jest coraz więcej miast, w których wprowadzono przepisy prawne, mające na celu poprawę przejrzystości rynkowej. Na przykład w Abu Dhabi ogłoszono plan utworzenia urzędu regulacji rynku nieruchomości, podobnego do RERA w Dubaju, a w Brazylii wszystkie władze miejskie muszą uchwalać plan zagospodarowania przestrzennego w celu stworzenia stabilnych warunków określając przeznaczenie danych gruntów w przyszłości. ”

Rosemary Feenan dodała: “Postęp jaki zrobiły w zakresie przejrzystości rynkowej chińskie miasta o drugorzędnym znaczeniu to efekt konsekwencji we wdrażaniu podatku dochodowego, opłaty skarbowej, oraz podatku od wzrostu wartości gruntów. Podobnie indyjskie miasta o trzeciorzędnym znaczeniu wypadają korzystnie z uwagi na poprawę dostępu do informacji o właścicielach nieruchomości, jak i stałe stosowanie kodeksu budowlanego. Te działania, jak i wiele innych, tworzą nowe atuty na polu konkurencyjności, co jest niesłychanie istotne zwłaszcza dla rynków rozwijających się, które intensywnie zabiegają o inwestorów.”

Transparentność instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami: poza pierwotnymi miernikami oceny przejrzystości instrumentów dłużnych, warunków rynkowych, spółek giełdowych, warunków prawnych i procesu transakcji, indeks 2010 uwzględnia po raz pierwszy również takie mierniki przejrzystości długu związanego z nieruchomościami jak dogłębność i zakres dostępnych danych dotyczących zabezpieczeń na nieruchomościach komercyjnych, oraz sposób, w jaki ryzyko kredytów hipotecznych na nieruchomości komercyjne jest monitorowane przez urzędy regulacyjne lub instytucje finansowe. Podobnie jak ogólne wyniki dotyczące przejrzystości rynkowej, również wyniki transparentności instrumentów dłużnych są zróżnicowane. W wielu rozwiniętych krajach proces nadzoru przez regulatora osiąga znacząco wysokie wyniki, ale wyniki dostępności informacji o zabezpieczeniach na nieruchomościach komercyjnych już nie. W krajach mniej rozwiniętych powyższe dwie cechy odpowiadają obrazowi rynku półprzejrzystego lub poniżej tego poziomu. Mimo, że obszerne dane instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami istnieją w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Irlandii (wszystkie mają wynik ‘1’), nie ma ich w wielu innych bardzo transparentnych krajach. Ponad 89% krajów otrzymało wynik półtransparentny lub poniżej w tym zagadnieniu. Nawet kraje z czołówki o wysokiej przejrzystości, takie jak Francja, Nowa Zelandia i Niemcy, mają kłopoty z dostarczeniem uczestnikom rynku danych dotyczących niespłaconych instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami, terminami płatności i pochodzeniem.

Kraje z najwyższymi wynikami za przepisy dotyczące zadłużenia to Australia, Irlandia i Kanada. To zagadnienie przyniosło bardziej typowy rozkład wyników niż zagadnienie dotyczące dostępności danych – 57% krajów ma wynik ‘2’ lub ’3’. Ponieważ tylko cztery kraje mają wynik ‘1’, jasne jest, że wiele wysoko rozwiniętych krajów ma kłopoty z wypracowaniem bardzo transparentnych przepisów dotyczących kredytów hipotecznych – na przykład Stany Zjednoczone i Wielka Brytania nie otrzymały ‘1’ w zagadnieniu dotyczącym przepisów kredytowych. Przeciwnie kraje, których względnie nie dotknął kryzys, takie jak Australia i Kanada, otrzymały bardzo dobre wyniki. Monitorowanie całej działalności związanej z udzielaniem kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach to jednak nie jedyny ważny aspekt transparentności instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami sprawy i wyzwania dla urzędów regulacyjnych.

Europa, Bliski Wschód i Afryka (EMEA): W Europie obraz transparentności jest różny. Tradycyjna światowa czołówka przejrzystości rynkowej – Australia, Nowa Zelandia, Wielka Brytania (trzecie miejsce), Stany Zjednoczone i Kanada – została dogoniona przez kilka rynków europejskich, takich jak Szwecja, Irlandia i Francja.

Turcja i kilka krajów z Europy Środkowej i Wschodniej wykazały duży postęp. Związane to jest z zawieraniem na tych rynkach  coraz większej liczby transakcji międzynarodowych (transgranicznych), a środowisko regulacyjne i prawne zostało dopasowane do najważniejszych ekonomicznie krajów UE. Najbardziej zaawansowane kraje regionu - Polska, Czechy i Węgry - doścignęły już wolniej rozwijające się kraje z Europy Zachodniej, takie jak Włochy, które mają kłopoty z poprawą transparentności na rynku nieruchomości. W Rosji i na Ukrainie poprawa transparentności zatrzymała się w 2010 roku, co odzwierciedla poważne osłabienie obrotu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości na obydwu rynkach i stanowi ostry kontrast do silnych wzrostów w 2008 roku.

Niektóre kraje z regionu Środkowego Wschodu i Afryki Północnej (MENA), które wyróżniały się w Indeksie 2008 ze względu na silny wzrosty transparentności, zanotowały słabsze wyniki w 2010 roku. Niektóre regiony MENA zanotowały niewielki spadek transparentności, w tym Pakistan, Kuwejt, emiraty Arabskie (Dubaj) i Bahrajn. Dubaj uosabia kłopoty regionu z osiągnięciem kolejnych poziomów transparentności. Dubaj jednak zajął pierwsze miejsce pod względem wprowadzania ważnych reform regulacyjnych, które mają potencjał do poprawy transparentności tego rynku w kilku najbliższych latach.

W innych krajach regionu MENA transparentność wzrasta na niektórych rynkach w Afryce Północnej, co odzwierciedla rosnące zainteresowanie międzynarodowe nieruchomościami w Afryce Północnej. Kraje z regionu Levant (np. Liban, Jordania i Syria) pojawiają się w kręgu zainteresowania międzynarodowych inwestorów nieruchomości, co ma wpływ na stałą poprawę transparentności rynkowej.

Azja i strefa Pacyfiku: Region Azji i strefy Pacyfiku w dwóch ostatnich latach wykazał najszerszą poprawę transparentności. Australia i Nowa Zelandia to najbardziej transparentne rynki w regionie, zaraz za nimi znajdują się Singapur i Hong Kong. Największe postępy w regionie zanotowano jednak w Indiach i Chinach. Ta tendencja rozwinęła się również w ich miastach drugo- i trzeciorzędnych, a trzy rynki awansowały na wyższy poziom transparentności: drugorzędne miasta chińskie, trzeciorzędne miasta indyjskie i Indonezja - wszystkie przeszły z niskiej transparentności (poziom 4) do półtransparentności (poziom 3). Duża poprawa w Chinach i Indiach to przede wszystkim efekt dostępności danych oraz ciągłych zmian przepisów. W każdym kraju boom na rynkach nieruchomości bardzo przyczynił się do poprawy, ponieważ gracze z sektora publicznego i prywatnego zrobili ważne kroki naprzód.

Międzynarodowi najemcy korporacyjni i inwestorzy coraz częściej żądają pełniejszych i lepszych informacji na temat podstaw rynkowych, aczkolwiek agencje rządowe i regulatorzy rynku wykazują powolny, ale stały postęp dotyczący spraw związanych z przepisami prawnymi. Miasta indyjskie na każdym poziomie uważane są obecnie za nieco bardziej transparentne niż rywale z Chin. Dwaj regionalni giganci rozwijający się pod względem ekonomicznym są jednak bardzo blisko siebie w zakresie ogólnej transparentności rynku nieruchomości.

Azja i strefa Pacyfiku nadal wykazują jednak największe anomalie, ponieważ Japonia i Korea Południowa znajdują się na niskich poziomach transparentności rynku nieruchomości względem ich zaawansowanej sytuacji gospodarczej. Japonia zajmuje 26. miejsce w rankingu globalnym, znacznie niżej niż inne kraje o równie rozwiniętej gospodarce. Korea Południowa zajmuje 42. miejsce w rankingu globalnym i znajduje się blisko głównych miast w Chinach i Indiach, na poziomie półtransparentnym. Wspólną cechą obydwu krajów jest względny brak informacji na temat warunków rynkowych, mają one również niższą transparentność w zakresie opłat eksploatacyjnych.

Ameryki: Rynki amerykańskie wykazują bardziej delikatne zmiany w transparentności. Stopień poprawy pozostał na takim samym poziomie na najbardziej transparentnych rynkach w regionie – Stanach Zjednoczonych i Kanadzie, a także na większości rynków Ameryki Łacińskiej. Kanada i Stany Zjednoczone są jedynymi krajami w regionie o wysokiej transparentności (poziom 1) i należą także do najbardziej transparentnych krajów świata.
Duża przepaść dzieli nadal Kanadę i Stany Zjednoczone od innych krajów regionu, ponieważ żaden kraj z obydwu Ameryk nie znajduje się na poziomie transparentnym (poziom 2). Za Stanami Zjednoczonymi (6. miejsce globalnie) na 34. miejscu znajduje się Chile, które jest półtransparentne (poziom 3) – na tym poziomie znajduje się również Brazylia (jedyna duża gospodarka, która zanotowała zauważalną poprawę), Meksyk, Argentyna i Kostaryka. Panama, Urugwaj, Kolumbia, Peru, Wenezuela i Dominikana określane są jako nisko transparentne (poziom 4). Wenezuela zanotowała największy spadek transparentności od 2008 roku, ponieważ zmiany przepisów prawnych, w tym coraz słabsza wykonalność umów, negatywnie wpłynęły na ogólny profil transparentności.

Jacques Gordon podsumował: “Ostatnie dwa lata pokazują, że wysokie poziomy transparentności wcale nie wykluczają ryzyka dla inwestorów lub rezydentów. Swobodny przepływ informacji i stałe wprowadzanie lokalnych zapisów prawnych dotyczących nieruchomości nie powstrzymują spadku wartości ani nie powodują lepszego dostępu do kredytów w momencie zachwiania płynności finansowej. Prawdziwa wartość transparentności będzie widoczna po porównaniu szybkości, z jaką rynki są w stanie ponownie się otworzyć po kryzysie finansowym. Na rekapitalizację nieruchomości w wielu krajach dobrze wpływa swobodny przepływ informacji i ochrona praw własności.”

Komentując sytuację w Europie Środkowo-Wschodniej, Kevin Turpin, dyrektor działu badań rynku odpowiedzialny za region Europy Śr.-Wsch. w Jones Lang LaSalle dodaje: “Na przestrzeni kilku ostatnich lat na głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej (Czechy, Węgry, Polska, Rumunia i Słowacja) obserwuje się wzmożoną poprawę transparentności. Jednym z czynników, który znacząco wpłynął na sytuację jest przyłączenie tych krajów do Unii Europejskiej (2004/2008), co przyczyniło się do kilku ważnych zmian w sferze kryteriów rozpatrywanych w raporcie Jones Lang LaSalle Indeks transparentności rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto zmieniająca się natura prawnych, finansowych, bankowych czy nieruchomościowych sektorów wpływa na wzrost zbieżności z międzynarodowymi standardami rynkowymi. Rynki Europy Śr.-Wsch. były i wciąż są atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów. Zarówno sektor publiczny jak i prywatny podjęły ważne kroki mające na celu zbliżenie naszego regionu do standardów obowiązujących w pozostałych krajach UE w kwestii transparentności. Jest to trwały proces prowadzący do wzrostu atrakcyjności regionu Europy Środkowo-Wschodniej.”