Sprzedażowy rollercoaster – rok 2020 na rynku mieszkaniowym

Deweloperzy działający na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce nie mogą powiedzieć, że ten rok był dla nich zły. W całej grupie branż, wśród której byli zarówno beneficjenci pandemii tacy jak rynek magazynów, centrów logistycznych i nowoczesnych centrów danych, jak i sektory, które dotknęła głęboka zapaść – w tym przede wszystkim hotele – budowanie mieszkań właściwie nie ucierpiało.

A jednak to, co działo się działo w biurach sprzedaży mieszkań w 2020 roku, przypominało jazdę rollercoasterem.

W pierwszym kwartale, rynek wspiął się na poziom niespotykany od 2017 roku dorównując osiąganym wówczas rekordom sprzedażowym.  Blisko 19 tysięcy mieszkań (łącznie na 6 największych rynkach w Polsce [1]) sprzedanych po cenach średnio o 35% wyższych niż przed trzema laty sprawiło, że był to najprawdopodobniej najlepszy w historii kwartał pod względem wartości umów zawartych przez deweloperów w naszym kraju. Oferta na koniec marca wyraźnie się zmniejszyła, bo nowa podaż – jak zwykle w pierwszym kwartale roku – nie była zbyt wysoka.  Coraz większa niepewność i wprowadzone w drugiej połowie marca ograniczenia związane z ogłoszeniem w Polsce stanu zagrożenia epidemiologicznego praktycznie nie wpłynęły na wyniki branży w tym kwartale.

Po wprowadzeniu lockdownu zanurkowały nastroje konsumentów, a wraz z nimi również sprzedaż mieszkań. W pierwszych dwóch miesiącach drugiego kwartału największym problemem z jakim musieli zmierzyć się deweloperzy była fala tzw. zwrotów (czyli odstąpień od wcześniej zawartych umów rezerwacyjnych lub umów deweloperskich). Dotknęła ona przede wszystkim tych rynków, na których w poprzednim okresie mieliśmy do czynienia z wysokim poziomem zakupów inwestycyjnych i zaowocowała w niektórych dzielnicach największych miast wręcz ujemną sprzedażą (do oferty wróciło więcej mieszkań niż sprzedano w tym samym czasie).

Deweloperzy zareagowali na spowodowane pandemią ograniczenia bardzo szybko – proces komunikacji z klientami przeniósł się do sieci. Na niespotykaną dotąd skalę w procesie sprzedaży wykorzystano zdobycze nowych technologii ułatwiające nabywcom podjęcie decyzji zakupowej bez wizyty w biurze sprzedaży. Firmy dość elastycznie reagowały również na potrzeby klientów w zakresie harmonogramów płatności i terminów podpisywania umów.

Ostatecznie spadek liczby transakcji w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł na sześciu rynkach 64%. Wyraźnie spadła również liczba rozpoczynanych inwestycji. Zgodnie z danymi GUS liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto do maja była o 21% niższa niż przed rokiem. Mimo, że liczba mieszkań wprowadzonych do oferty deweloperów w drugim kwartale przewyższyła liczbę transakcji, to ceny wprowadzonych na rynek lokali – wbrew powszechnym oczekiwaniom - nie spadły. 

Trzeci kwartał przyniósł szybką, wręcz euforyczną poprawę nastrojów konsumenckich. Polacy uwierzyli, że pandemia została pokonana, a mieszkania są wciąż dobrą inwestycją. Mimo wysokich cen, sprzedaż w tym kwartale wzrosła prawie dwukrotnie w porównaniu z drugim kwartałem. Do przed-covidowego poziomu wróciła również nowa podaż. Do oferty wprowadzono 13 tys. mieszkań, zaledwie o 300 mniej niż sprzedano w tym samym czasie. Szeroko komentowanym zjawiskiem było również istotne przyspieszenie w zakresie rozpoczynania przez firmy deweloperskie budów. We wrześniu, zgodnie z danymi GUS, padł nawet historyczny rekord liczby lokali, których realizację rozpoczęto w ciągu jednego miesiąca. Po trzech kwartałach w 6 miastach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym liczba transakcji wynosiła 39,1 tys. i o 2,6 tys. przewyższała liczbę wprowadzeń. Wszystko to działo się w zasadzie na tym samym poziomie cen, z którym rynek wszedł w rok 2020. 

W czwartym kwartale nastroje konsumenckie znowu się pogorszyły, ale na rynku mieszkaniowym i deweloperzy, i nabywcy zareagowali dużo spokojniej niż podczas pierwszej fali epidemii i obostrzeń. Wprawdzie zmniejszyła się liczba nabywców kupujących lokale pod wynajem, ale za to pojawiły się osoby poszukujące bezpiecznej alternatywy dla lokat bankowych. Odbił się także rynek kredytów hipotecznych, choć było to przede wszystkim związane z dobrą sprzedażą w III kwartale. Ostatni kwartał w roku przyniesie najprawdopodobniej podobne wyniki, jak poprzedni, a cały rok zakończy się dużo lepiej, niż można było zakładać na początku kwietnia.

Spojrzenie na statystyki dla rynku mieszkaniowego w połowie grudnia mijającego roku każe zadać sobie prowokacyjne pytanie: czy na pewno, gdyby nie pandemia, mogłyby one być znacząco lepsze? Nieuchronne są porównania do ostatnich lat, na które przypadł okres boomu. Pamiętać należy jednak, że w latach 2017-2019 nastąpił splot wyjątkowo korzystnych dla rynku mieszkaniowego czynników, które z jednej strony bardzo wspierały popyt, a z drugiej strony umożliwiały elastyczne reagowanie podaży. W 2020 roku nawet bez pandemii można się było spodziewać lekkiego osłabienia koniunktury w tym sektorze – mniej więcej takiego, jakie pokazują obecne statystyki.

Dla stabilności rynku ważne było również to, że swoje zainteresowanie podtrzymali, a nawet trochę zwiększyli w ostatnich miesiącach nabywcy instytucjonalni poszukujący całych budynków z przeznaczeniem na wynajem i spotkali się ze znacznie przychylniejszą niż wcześniej odpowiedzią deweloperów. Obserwowane na całym świecie rosnące zainteresowanie globalnych funduszy aktywami z tzw. segmentu Living przełożyło się na wzrost wolumenu inwestycji i zaznaczyło się wyraźnie również u nas. Oprócz tego, że już dziś rentowność aktywów mieszkaniowych jest dużo wyższa niż w Europie Zachodniej, Południowej lub Skandynawii, duzi gracze inwestujący w Polsce widzą także potencjał we wzroście czynszów oraz wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie. To zainteresowanie może zaowocować w pierwszych miesiącach 2021 r. kolejnymi transakcjami w aktywa związane z zamieszkaniem. 

Na to co będzie się działo w przyszłym roku będą przede wszystkim miały wpływ bardzo niskie stopy procentowe, które podtrzymają akcję kredytową z jednej strony, a z drugiej sprawią, że posiadacze oszczędności przeniosą je w jakimś stopniu na rynek mieszkaniowy i to niekoniecznie licząc na bardzo wysokie zyski z najmu, ale raczej traktując rynek mieszkaniowy jako bezpieczne miejsce dla zaparkowania kapitału w trudno przewidywalnych czasach. Popyt jest też silnie wspierany dążeniem części Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pandemii. 

Deweloperzy działający w branży mieszkaniowej wchodzą w rok 2021 w dobrej kondycji finansowej, a rynkowi - choć różnie wygląda to w różnych miastach - nie grozi nadwyżka podaży nad popytem.

O ile coś może zagrozić tej relatywnej równowadze popytu i podaży, to napłynięcie na rynek wtórny lokali kupowanych w ostatnich kilku latach z myślą o ich wynajęciu. Ta oferta, która obejmowałaby praktycznie nowe mieszkania, mogłaby być konkurencją dla podaży oferowanej przez deweloperów. Drugim czynnikiem może być napływ do Polski kapitału spekulacyjnego, liczącego na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jak zawsze w kryzysach, są też ryzyka związane ze sferą legislacji.   

Jeśli rok 2021 zakończy się podobnymi wynikami jak w roku 2020, to wydaje się, że zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy wspierający ich finansowo będą z tego wyniku zadowoleni. Jest to wprawdzie wyzwanie trudne, ale osiągalne.

[1] Jeśli nie zaznaczono inaczej: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi