Rynek magazynowy w Polsce w 2023 r.

W 2023 r. na europejskich rynkach wynajęto 24,5 miliona m². Dzięki rosnącej aktywności najemców w drugiej połowie roku, wynik zbliżył się do rekordowych lat przed pandemią.

Stopniowa poprawa aktywności na rynku najmu obserwowana również w Polsce, pozwoliła na przebicie wyników z silnego 2020 r. Całkowity popyt brutto osiągnął w 2023 r. 5,1 miliona m² i nieznacznie przekroczył pięcioletnią średnią.

Rynek pozostał zdominowany przez operatorów logistycznych i sieci handlowe, których udział w nowym popycie wyniósł odpowiednio 37,3% i 36,9%. Co ciekawe, w przeciwieństwie do  szerokiej perspektywy europejskiej, za wzrost sektora handlowego  w Polsce w dużej mierze odpowiadał e-commerce, który wygenerował w ciągu 2023 r. aż 600 000 m² nowego popytu. Silną pozycję potwierdziły rynki tzw. Wielkiej Piątki, z łącznym nowym popytem na poziomie 2,4 miliona m² (76% całości rynku).

Pomimo tendencji wzrostowej obserwowanej w Polsce przez cały 2023 r., wskaźnik pustostanów pozostał poniżej 8% (7,7%).

Ponadto, wyniki obserwowane w 2023 r. potwierdzały stopniowe schładzanie rynku budowlanego. Wielkość nowej podaży osiągnęła 3,95 miliona m² i była 13% poniżej rekordowego 2022 r. Na koniec grudnia 2023 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 32,87 miliona m², z czego 76% skoncentrowane było na pięciu wiodących regionach.

W grudniu 2023 r. wielkość zasobów w budowie wciąż utrzymywała się blisko progu 3 milionów m² (2,78 miliona m²) a deweloperzy rozpoczęli nowe projekty o łącznej powierzchni około 700 000 m². Spekulacyjna aktywność budowlana spadła nieznacznie do 1,28 miliona m² i odpowiadała za 46% całkowitego powstającego wolumenu.

Podczas gdy średni roczny wzrost stawek wynajmu w Polsce przekroczył w 2022 roku 20%, rok 2023, ze średnim wzrostem na poziomie 5%, charakteryzował się dużo bardziej stabilnymi warunkami. Podwyżki dotyczyły przede wszystkim nowo budowanych, zaawansowanych technicznie projektów. Niewątpliwie, rosnące znaczenie standardów ESG spowoduje dodatkową presję cenową na magazyny niższej klasy.

W grudniu 2023 r. czynsze na rynkach Wielkiej Piątki osiągały 3,5 – 5,5 euro/m²/miesiąc w przypadku podmiejskich parków logistycznych. Lokalizacje miejskie utrzymały stosunkowo stabilne wartości, przy maksymalnych stawkach osiągających wartości 8,5 euro/ m²/ miesiąc.

Stopy kapitalizacji kontynuują dekompresję, której tempo powinno jednak wyhamować w 2024 r. w wyniku stabilizacji stóp procentowych oraz zmniejszenia różnicy między oczekiwaniami kupujących i sprzedających.

Na koniec grudnia 2023 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu szacowane były na poziomie ok. 6,50% - 6,75%.