Rynek magazynowy w Polsce w 2023 r.

Nowy popyt w całym regionie w I połowie 2023 r. odnotował ogółem kolejny spadek, będąc 37% mniejszy niż rok temu i 18% poniżej pięcioletniej średniej dla pierwszej połowy roku. Należy jednak pamiętać, że I półrocze 2022 r. było najlepsze w historii rynku. Wpływ na stłumiony popyt ma w dużej mierze spowolnienie wśród rozpędzonych podczas pandemii największych graczy e-commerce. Ich udział w całkowitym popycie w I połowie 2023 r. wyniósł zaledwie 4%, w porównaniu do rekordowego poziomu 20% w 2021 r. Podczas gdy udział logistyki pozostał stosunkowo stabilny, sektor produkcyjny notuje kolejne wzrosty.

Inflacja osiągnęła szczyt i zaczyna spadać, ale nie znika. Oczekiwania pozostają dość stabilne,a ekonomiści spodziewają się zakończenia cyklu zacieśnienia polityki pieniężnej w strefie euro,
ze stopą depozytową pozostającą na koniec lipca na poziomie 3,75%.

Prognozy wzrostu gospodarczego w bieżącym roku pozostają jednak niepewne, a w większości rynków pojawiają się rewizje założeń. Niemniej, oczekiwania dotyczące 2024 r. są pozytywne. Według Oxford Economics, w latach 2024-2027 gospodarka strefy euro wrośnie o 6%. Polska ma wyprzedzić te dynamikę, ze wzrostem PKB na poziomie 11% w analogicznym okresie.

Wyniki obserwowane w I połowie roku w Polsce odzwierciedlały kondycję europejskiego rynku. Całkowity popyt osiągnął łącznie 1,95 miliona m², z czego 73% stanowiły nowe umowy i ekspansje.

Mimo, iż popyt brutto na poziomie 970 000 m² był zbliżony do pierwszego kwartału, suma nowych umów i ekspansji wzrosła o około 11% kw/kw. Wynik ten pozostaje około 24% poniżej pięcioletniej średniej dla I połowy roku, jednak jest bliski rezultatom z lat 2018-2020, które wówczas uważane były za wysokie i pozytywne dla rynku.

Górny Śląsk, gdzie w I połowie roku wynajęto 366 000 m² (netto) pozostaje zdecydowanym liderem wśród rynków magazynowych w Polsce. Chociaż całkowity popyt nadal był zdominowany przez rynki Wielkiej Piątki, które łącznie odpowiadały za 70% wynajętej powierzchni, aktywność obserwowana była w wielu lokalizacjach w całej Polsce.

Osłabiony popyt i dopiero spowalniająca aktywność deweloperska doprowadziły do kolejnego niewielkiego wzrostu wskaźnika pustostanów, jednak nadal utrzymanego poniżej 7%. Na koniec czerwca 2023 r. średni współczynnik pustostanów osiągnął 6.9%, co odpowiadało około 2,2 miliona m² dostępnej powierzchni.

Rekordowe wyniki nowej podaży wydają się być już za nami a aktywność deweloperska znacząco zwalnia. Na koniec czerwca 2023 r. całkowite istniejące zasoby wynosiły 31,5 miliona m².
W drugim kwartale 2023 r. oddano do użytku milion m², jednak spodziewamy się dalszego zmniejszania tego wskaźnika w nadchodzących miesiącach.

Czynsze za najlepsze nieruchomości w dalszym ciągu rosły, jednak tempo wyraźnie wyhamowuje, co powinno pozwolić osiągnąć oczekiwaną na rynku równowagę. Wartości dla tzw. Wielkiej Piątki urosły średnio o 5,3% w porównaniu z grudniem 2022 r. i w czerwcu 2023 r. mieściły się w przedziale 3,50 – 5,75 euro/ m²/ miesiąc (typowe podmiejskie parki logistyczne). 

Na koniec czerwca 2023 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu szacowane były na poziomie ok. 6,40%.