Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kw. 2022

Na rynku wyraźnie poprawiły się nastroje jego uczestników. Najsilniej zadziałały obawy przed możliwym wzrostem cen i ograniczeniem oferty w związku z zapowiedziami wprowadzenia programu dopłat do odsetek, który ma wspierać zakupy pierwszych mieszkań. Nabywcy poszukujący mieszkań zarówno na własne potrzeby jak i w celach inwestycyjnych przyspieszyli w związku z tym swoje decyzje zakupowe. Na rynek zadziałały też sygnały mówiące o możliwym ograniczeniu liczby kupowanych lokali w ciągu roku czy ograniczeń możliwości dokonywania cesji umów deweloperskich. W biurach sprzedaży pojawili się już także nabywcy zainteresowani skorzystaniem w drugiej połowie roku z nowego programu kredytów z dopłatami.

Nowa podaż i oferta

Po stronie nowej podaży nadal obserwujemy wyhamowanie. Liczba nowowprowadzonych do oferty mieszkań była równie niska jak w dwóch ostatnich kwartałach 2022 i wyniosła w okresie styczeń-marzec 2023 około 6,8 tys. jednostek.

Natomiast zdecydowanej poprawie uległa relacja popytu i podaży. Dobry wynik sprzedaży przy jednoczesnym ograniczeniu liczby wprowadzanych inwestycji spowodował, że wskaźnik wyprzedaży oferty, liczony na wyniku z I kwartału 2023[1], wyniósł około 4 kwartały, co oznacza, że rynek sześciu miast jest bliski równowagi.

W I kwartale silny wpływ miały zapowiedzi uruchomienia nowego programu mieszkaniowego, który dostosowany jest do nabywców pierwszych mieszkań a wysokość kredytu w połączeniu z ograniczeniem wkładu własnego limituje cenę zakupu. Jednostki wprowadzone do sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach były zdecydowanie tańsze niż w poprzednich dwóch kwartałach, ale w ujęciu rdr nadal widać wyraźny wzrost cen nowych mieszkań.

Kluczowe wnioski

• Po roku zawirowań związanych z wojną w Ukrainie, rosnącą inflacją, wysokimi stopami i ograniczeniem kredytów hipotecznych, w I kwartale 2023 r. na rynek powrócił optymizm a sprzedaż osiągnęła bardzo dobry kwartalny rezultat.
• Kluczowym czynnikiem, który już zaczął zwiększać popyt, jest zapowiedź wprowadzenia ustawy, która umożliwi nabywcom pierwszych mieszkań wzięcie kredytu ze stałym na pierwsze dziesięć lat efektywnym oprocentowaniem zbliżonym do 3%.
• Większość uczestników rynku spodziewa się w najbliższych miesiącach dalszego wzrostu popytu związanego zarówno z nowym programem mieszkaniowym, jak i przyspieszeniem zakupów gotówkowych. Można spodziewać się także wyraźnego zwiększenia podaży, ale także podnoszenia cen najbardziej poszukiwanych mieszkań.

[1] Wskaźnik wyprzedaży oferty jest liczony jako liczba kwartałów konieczna do sprzedaży bieżącej oferty przy tempie sprzedaży z bieżącego kwartału i założeniu, że żadne nowe inwestycje nie pojawią się w sprzedaży.