Rynek mieszkaniowy w Polsce | IV kw. 2023 roku
W 2023 roku podaż nie nadążała za popytem. Deweloperzy na części rynków nie byli w stanie wprowadzać do oferty nowych projektów w tempie pozwalającym na jego zaspokojenie
W porównaniu do okresu lipiec-wrzesień, IV kwartał 2023 okazał się nieco słabszy pod względem liczby sprzedanych mieszkań. W głównej mierze było to wynikiem wyjątkowo ograniczonej oferty w niektórych miastach, jak również przyspieszeniem zakupów w dwóch wcześniejszych kwartałach. Kupujący obawiali się, że program kredytów „BK2” nie zostanie kontynuowany, lub środki na dopłaty skończą się jeszcze w grudniu. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w IV kwartale 14,3 tys. mieszkań, czyli o 13% mniej niż w poprzednim kwartale.
Natomiast w porównaniu z rokiem poprzednim w całym 2023 r. mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem liczby sprzedanych mieszkań. Popyt dostał dodatkowy zastrzyk w postaci programu wspierającego zakupy pierwszych mieszkań, co doprowadziło do podpisania do końca 2023 r. około 60 tys. umów kredytowych, z czego zapewne około 35-40% dotyczyła rynku pierwotnego, w tym na największych rynkach najprawdopodobniej zawartych zostało około 10 tys. transakcji. Program mieszkaniowy „BK2” był zatem czynnikiem silnie wspierającym popyt, w dodatku mobilizującym, zwłaszcza od II kwartału, pozostałe grupy nabywców do szybszego podjęcia decyzji zakupowych.
Nowa podaż i oferta
Ostatnie dwa lata były dość nietypowe pod względem nowej podaży. Najpierw w II kwartale 2022 r. deweloperzy motywowani zmianami regulacyjnymi wprowadzili dużo więcej mieszkań niż sprzedali, zabezpieczając sobie w ten sposób możliwość sprzedawania mieszkań na „starych zasadach”. Spowodowało to wzrost oferty. W roku 2023 obserwowaliśmy odmienną sytuację. Sprzedaż poszybowała w górę a strona podażowa, pomimo zapasu nowej podaży z 2022 r., nie nadążała za popytem. Deweloperzy w całym minionym roku wprowadzili do sprzedaży na sześciu największych rynkach o 12% mniej mieszkań, niż w roku poprzednim. Łącznie w ciągu roku weszło do sprzedaży ok. 43 tys. lokali i był to najniższy wynik od dziesięciu lat.
W całym 2023 roku na sześciu rynkach łącznie liczba sprzedanych mieszkań wyraźnie przewyższała nową podaż, co doprowadziło do sytuacji, w której oferta na koniec grudnia była na jednym z najniższych poziomów w ostatnim dziesięcioleciu.
Kluczowe wnioski
- Roczny wynik sprzedaży mieszkań na sześciu największych rynkach był zdecydowanie lepszy od sprzedaży z 2022 roku, porównywalny nawet do okresu dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym.
- Podaż nie nadążała za popytem. Deweloperzy na części rynków nie byli w stanie wprowadzać do oferty nowych projektów w tempie pozwalającym na jego zaspokojenie. Łącznie na sześciu rynkach deweloperzy wprowadzili w minionym roku zaledwie 43 tys. jednostek wobec 58 tys. sprzedanych. Największe problemy z nowymi wprowadzeniami były widoczne na trzech największych rynkach – w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu.
- Zgodnie z zapowiedzią nowy program „Mieszkanie na start” miałby zacząć funkcjonować w II połowie roku, co może oznaczać dla rynku mieszkaniowego powtórzenie sytuacji z 2023 r: wysoką sprzedaż, problemy podażowe i dalszy wzrost średnich cen.