Polska na europejskim podium pod względem aktywności deweloperów magazynowych 

Popyt

„Popyt brutto, który nie uwzględnia umów krótkoterminowych, osiągnął blisko 950 000 mkw. i był prawie 20% wyższy w porównaniu do analogicznego okresu z 2019 roku. Warto jednak podkreślić, że część transakcji albo zostało zamkniętych przed marcem tego roku, albo były one wtedy na zaawansowanym etapie, zatem obecna sytuacja związana z epidemią nie miała na nie większego wpływu”, komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Rynek wynajmu w ciągu pierwszych trzech miesięcy został zdominowany przez nowe umowy i ekspansje, które stanowiły prawie 90% całkowitej wynajętej powierzchni.

„Jak można było się spodziewać, najbardziej aktywnymi rynkami pozostały Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna i Wrocław. Na każdym z nich popyt netto przekroczył 100 000 mkw. W sumie na te lokalizacje przypadło 74% całego nowego popytu w kraju. Wpływ miały na to silne fundamenty rynkowe i rosnąca aktywność logistyczna w największych polskich aglomeracjach”, tłumaczy Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

W pierwszym kwartale roku zawarto znaczącą liczbę dużych transakcji, z czego osiem umów przekroczyło 20 000 mkw. W większości zostały one zawarte przez operatorów logistycznych i sieci handlowe. Te dwie branże po raz kolejny były też najbardziej aktywnym segmentem najemców. Sieci handlowe z udziałem około 45%, przeważały w popycie netto, natomiast drugim najbardziej aktywnym sektorem byli tradycyjnie operatorzy logistyczni (32%). Trzecie miejsce należało z kolei do sektora produkcji (20%).

Podaż

„W pierwszym kwartale roku w Polsce oddano do użytku 440 000 mkw., co oznacza, że byliśmy trzecim najbardziej aktywnym rynkiem w Europie, osiągając 11%-owy udział w nowo dostarczonej powierzchni. Łączne zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły tym samym 19,1 mln mkw.” dodaje Maciej Kotowski. 

Nowa podaż dotyczyła jednak tylko kilku wybranych regionów. Był to Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań, Warszawa i Wrocław, oraz Kraków, Kujawy i Szczecin. Udział Wielkiej Piątki wyniósł 86% z 380 000 mkw. dostarczonymi w I kwartale. Największe ukończone inwestycje deweloperskie to P3 Mszczonów i Hillwood Wrocław Wschód II, obie o powierzchni powyżej 50 000 mkw.

„Co ciekawe, w pierwszym kwartale 2020 roku nowo rozpoczęte projekty przewyższyły pod względem powierzchni budynki oddane do użytku. Deweloperzy rozpoczęli realizację około 700 000 mkw., w rezultacie czego wolumen powierzchni w budowie wzrósł do ponad 2,1 mln mkw.” podsumowuje Tomasz Mika.

Największe projekty w budowie to budynki przeznaczone dla RTV Euro AGD (Prologis Park Janki) oraz A2 Warsaw Park Grodzisk (Panattoni). Najwięcej powierzchni powstaje obecnie w Warszawie (ok. 600 000 mkw.), na Górnym Śląsku (530 000 mkw.) oraz w Trójmieście (280 000 mkw.)

Magazynowy rynek inwestycyjny

„Pierwsze trzy miesiące 2020 z wynikiem ponad 1 mld EUR były najlepszym otwarciem roku w historii polskiego rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Transakcje sfinalizowane w pierwszym kwartale już teraz stanowią ponad połowę kapitału zainwestowanego w ten segment w całym 2019 roku. Ponadto, rekordowa aktywność inwestorów w sektorze magazynowym oznacza, że odpowiadali oni za ponad 57% całkowitego wolumenu z pierwszego kwartału. Biorąc pod uwagę toczące się obecnie transakcje, możemy prognozować, że cały 2020 rok pobije dotychczasowe rekordy na rynku magazynów”, tłumaczy Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Ponadto, świetny rezultat w pierwszym kwartale był w dużej mierze efektem dużych transakcji portfelowych przekraczających wartość 100 mln EUR. Wśród nich znalazła się m.in. sprzedaż pięciu parków Panattoni do Savills Investment Management, sprzedaż portfolio parków dystrybucyjnych Hines do CGL i zakup portfolio sześciu parków przez GIC Private Ltd od funduszu zarządzanego przez grupę Apollo Global Management.

Pustostany i czynsze

W pierwszym kwartale tego roku czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. W Warszawie czynsze bazowe wahały się między 4,3 a 5,25 EUR/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich lokalizacjach w ramach Polski Centralnej (2,6-3,2 EUR/mkw./miesiąc).

Średni współczynnik pustostanów w istniejących parkach pozostał stabilny, utrzymując się na poziomie 7,5%.