Magazyny nadal mają się bardzo dobrze

Polski sektor magazynowy pozostaje w świetnej kondycji. Od początku stycznia do końca września 2018 r. wynajęto aż 2,8 mln mkw. powierzchni, a na rynek dostarczono 1,3 mln mkw. Blisko 2,1 mln mkw. magazynów jest w budowie.

22 listopada 2018

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec III kwartału 2018 r.

„Jak dotąd każdy kwartał 2018 r. odnotowywał wyniki lepsze niż w analogicznym okresie 2017, w rezultacie czego całkowita wynajęta powierzchnia do początku roku do końca września sięgnęła aż 2,8 miliona mkw. Popyt netto od początku roku (czyli nie obejmujący odnowień istniejących umów) wyniósł ok. 2,13 mln mkw. Rynek magazynowy w Polsce jest niezmiennie napędzany, przez operatorów logistycznych, którzy mają 41% udziału w popycie netto od początku roku i sieci handlowe, na które przypada 33%", komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Najbardziej popularnym rynkiem dla najemców pozostawał region Polski Centralnej. Mimo, że 76% popytu netto przypadło na pięć największych regionów, to wszystkie lokalizacje, łącznie z rynkami wschodzącymi cieszyły się zainteresowaniem ze strony najemców.

Wybrane transakcje w III kw. 2018 r.

Najemca Park Rodzaj umowy Powierzchnia (mkw.)
Poufny najmeca BTS Gliwice Ekspansja 62 000
JYSK P3 Piotrków Ekspansja (dwie umowy) 35 000
Poufny najemca 7R Logistic Park Kraków VIII Nowa umowa 28 000
Intermarche DP Mysłowice Renegocjacje 28 000
Agata Meble Prologis Park Piotrków II Ekspansja 16 000

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, 2018 r.

Podaż

W pierwszych trzech kwartałach nowa podaż objęła projekty o łącznej powierzchni 1.3 miliona mkw., z czego 676 000 mkw. dostarczono tylko w III kw. Do wyrównania rekordu z poprzedniego roku brakuje około 950 000 mkw., co biorąc pod uwagę powierzchnię w budowie jest możliwe, jednak z powodu wydłużonego procesu deweloperskiego wciąż niepewne.

„Blisko 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowo – przemysłowej znajduje się obecnie w budowie na terenie całej Polski. Pod względem aktywności deweloperskiej, liderem pozostaje region Polski Centralnej, gdzie aktualnie powstaje 500 000 mkw., a od początku roku do końca III kwartału oddano już 527 000 mkw., co stanowiło aż 40% całkowitej nowej podaży w kraju", tłumaczy Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Duża aktywność deweloperska obserwowana była również w Warszawie, na Górnym Śląsku i w Lubuskiem. Każdy z tych rynków powiększył swoje zasoby o ponad 140 000 mkw. Nowe magazyny budowane są w całej Polsce, warto jednak wspomnieć, że Trójmiasto (172 000 mkw.), Szczecin (130 000 mkw.) oraz Olsztyn (121 000 mkw.) wyróżniały się na tle pozostałych mniejszych rynków.

„Warto zauważyć, że sektor magazynowy zmierza w kierunku inwestycji typu ,,ostatnia mila" oraz SBU - Small Business Units, które pozwalają na zbliżenie się do docelowego klienta oraz znaczące skrócenie czasu dostawy. Podążając za trendem, niektórzy z deweloperów poza pojedynczymi budynkami w ramach swoich parków zdecydowali się na rozwój całych platform poświęconych logistyce miejskiej, np. Ideal Idea wprowadza Ideal City Park, 7R - City Flex, a Panattoni ma w swojej ofercie City Logistics", dodaje Tomasz Mika.

Pustostany i czynsze

Wysoka aktywność deweloperska wpłynęła na nieznaczny wzrost współczynnika pustostanów, który wyniósł 5.3% na koniec III kwartału. Największy udział powierzchni niewynajętej zarejestrowały Warszawa Miasto (11%), Lublin (8,7%) oraz Kraków (8,5%), a najniższy obserwowały Szczecin, Trójmiasto, Polska Centralna oraz większość rynków rozwijających się jak Lubuskie, Kielce/Radom czy Kujawy.

Główne rynki magazynowe w Polsce utrzymały relatywnie stabilne wartości czynszów. Nadal najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 – 5,2 euro/ mkw. / miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki znaleźć można w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/ mkw. / miesiąc).

„W popularnych lokalizacjach oraz w budynkach o najwyższym standardzie, widoczne są już rosnące stawki czynszowe, szczególnie w przypadku wartości efektywnych, czyli uwzględniających zachęty oferowane przez właścicieli. Z uwagi na rosnące ceny gruntów i koszty budowy właściciele są mniej elastyczni podczas negocjacji", podsumowuje Maciej Kotowski.