Rynek hotelowy w Warszawie przyspiesza

Warszawa jest niekwestionowanym biznesowym sercem regionu CEE i najatrakcyjniejszym inwestycyjnie rynkiem tej części Europy. Paradoksalnie, największe miasto Polski to również… jedna z najtańszych hotelowo stolic na naszym kontynencie.

Faktycznie, ceny w Warszawie nie są wygórowane w porównaniu z innymi stolicami tej części Europy. Według STR Global, średnia cena za pokój w Warszawie[1] w 2017 roku wyniosła niecałe 320 PLN (około 76 euro). Dla porównania, w Pradze wydalibyśmy średnio 89 euro za noc, a w Budapeszcie – 80 euro. Dlaczego biznesowy lider tej części Europy wykazuje niższą średnią cenę od mniej prestiżowych europejskich stolic?

„Silny biznesowy profil Warszawy to jedno z głównych wyzwań tutejszego rynku hotelowego. Popyt na hotele w stolicy jest przede wszystkim generowany przez gości biznesowych, a co za tym idzie hotele wypełniają się głównie w ciągu tygodnia. W przeciwieństwie do wielu stolic europejskich, które często są też głównymi ośrodkami kultury w tych krajach, tak jak Praga czy Budapeszt, Warszawa to przede wszystkim stolicą biznesu z raczkującym rynkiem turystycznym", tłumaczy Agata Janda, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w JLL.

Tę dysproporcję najlepiej widać podczas weekendów. W ich czasie liczba gości hotelowych w Warszawie jest znacząco niższa niż w tygodniu, a cena jaką zapłacimy w sobotę, jest nawet o połowę mniejsza niż w środę. Na przykład, w listopadzie cena za noc w środku tygodnia w wysokiej klasy hotelu w centrum to około 200 euro, a w sobotę już tylko 100 euro.

„O ile konkurencyjne ceny są korzystne z punktu widzenia gościa hotelowego, to rynek, aby się rozwijać, będzie potrzebował nowych bodźców dla wzrostu cen. Wiedzą o tym eksperci z branży. Całkiem niedawno bardzo doświadczony inwestor, który przez wiele lat związany był z jednym z największych globalnych funduszy, zapytał mnie dlaczego przy tak niskich cenach deweloperzy nadal decydują się na start nowych inwestycji hotelowych w Warszawie", dodaje Agata Janda.

Jednym z elementów, który ma szansę pozytywnie wpłynąć na ceny, jest pojawienie się wysokiej klasy hoteli. W tym roku otwarty został Raffles Europejski Warsaw na Krakowskim Przedmieściu, jedna z najbardziej luksusowych marek hotelowych świata. Noc w Raffles ze śniadaniem to koszt rzędu przynajmniej 1 300 PLN. W listopadzie otwarty również został długo wyczekiwany Hotel Warszawa rodziny Likusów na Pl. Powstańców Warszawy. Kilka ultraluksusowych globalnych sieci z kultowymi hotelami w Nowym Jorku czy Londynie już szuka lokalizacji w Warszawie.

„Potencjałem dla wzrostu średnich cen będzie również zwiększenie atrakcyjności turystycznej Warszawy. Muzeum Historii Żydów Polskich Polin, Centrum Nauki Kopernik, bulwary wiślane, Centrum Praskie Koneser, czy rewitalizacja Elektrowni Powiśle zmieniają turystyczny profil miasta, aczkolwiek oferta tzw. kultury wysokiej, czyli związanej z filharmonią, baletem czy operą, mogłaby być jeszcze szersza. Bazując na doświadczeniach z innych stolic europejskich, widzimy, że to właśnie możliwość skorzystania z tego typu atrakcji w znaczący sposób napędza rynek turystyczny", mówi Agata Janda. 

Póki co jednak, głównym motorem rynku jest i będzie umacniająca się pozycja stolicy Polski jako centrum biznesowego tej części Europy. Obecnie w Warszawie buduje się 740 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co zdaniem ekspertów w JLL zostanie sprawnie zaabsorbowane przez rynek. Warszawski rynek biurowy cechuje wyjątkowa aktywność i popyt generowany przede wszystkim przez najemców reprezentujących sektor usług. Przybywa nowych firm, a ta sytuacja automatycznie zwiększa zapotrzebowanie na hotele.

Według danych JLL, obecnie w Warszawie działa ponad 100 hoteli, ale na kolejnych kilka lat zaplanowanych jest około 25 nowych otwarć, co stanowi równowartość całkowitej podaży ostatniej dekady. Należy jednak zauważyć, że warszawski rynek przez wiele lat był bardzo słabo rozwinięty i dopiero od około dwóch lat mocno przyśpieszył. Powstają nowe typy i klasy hoteli. Będą one generować nowe źródła popytu. Na przykład obecnie w Warszawie powstaje pierwszy hostel pod dużą międzynarodową marką – prawdopodbnie przełoży się to na zwiększenie liczby wycieczek szkolnych do stolicy.

Bardzo wiele projektów powstanie w ścisłym centrum oraz na Woli. W przyszłym roku zaplanowana jest warszawska premiera Hotelu PURO przy ul. Widok. Przy Rondzie Daszyńskiego natomiast powstaje jeden z czołowych projektów rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie, czyli The Warsaw HUB, który pomieści hotelowe „combo" sieci IHG – Holiday Inn Express (hotel ekonomiczny) oraz Crowne Plaza (wysokiej klasy hotel biznesowy).

W powszechnej opinii istnieje przekonanie, że to sieci są właścicielami hoteli. Jednak poza nielicznymi wyjątkami tak nie jest. W tradycyjnym modelu sieć hotelowa (taka jak Hilton bądź Marriott) jedynie zarządza hotelem w imieniu właściciela, udostępniając przy tym swoje logo, markę, system rezerwacyjny, itd.

„Taki model znany jest głównie z rynków anglosaskich i funkcjonował on w Polsce przez wiele lat. W ostatnich latach pojawiły się jednak w Polsce międzynarodowe sieci, głównie z Niemiec i Hiszpanii, które zamiast oferować zarządzanie hotelem, wynajmują nieruchomość na potrzeby hotelowe. Dzieje się to na zasadach podobnych do najemcy biurowego czy handlowego. Taka struktura napędza nowe projekty hotelowe, ponieważ rozkłada ona ryzyko pomiędzy dewelopera i najemcę. Deweloper dostarcza całkowicie wyposażony hotel, natomiast sieć hotelowa zdejmuje z właściciela całe ryzyko operacyjne funkcjonowania hotelu i gwarantuje stały czynsz", tłumaczy Agata Janda.

Eksperci rynkowi zastanawiają się jednak, czy przy tak dużej liczbie nowych projektów oraz stosunkowo niskich cenach, inwestycje hotelowe nadal będą bronić się komercyjnie oraz czy fala nowej podaży nie wpłynie na dalszy spadek cen w stołecznych hotelach?

„Przewidujemy, że nowa fala podaży uderzy głównie w hotele niedoinwestowane i położone w mniej dogodnych lokalizacjach, aczkolwiek będzie ona miała również wpływ na wyniki finansowe hoteli położonych w centrum. Pomimo przewidywanych zawirowań na rynku, apetyt deweloperów i inwestorów nie słabnie. Jeśli dziś inwestor zabezpieczy topową lokalizację, to będzie ona pracowała na jego konto przez wiele lat. Ewentualne krótkoterminowe straty poniesione w początkowym okresie, a związane z ewentualną nadpodażą, będą zrekompensowane w długim horyzoncie czasowym", tłumaczy Agata Janda.

Dobrą koniunkturę hotelową w stolicy podkręca również wzrastający apetyt inwestorów międzynarodowych. Niemiecki fundusz jest właścicielem Holiday Inn na Żelaznej, a brytyjski – Radisson Blu na Grzybowskiej. Sąsiadujący Westin jest w rękach katarskich. Warszawą coraz częściej interesują się inwestorzy, którzy tradycyjnie byli zainteresowani tylko dojrzałymi rynkami zachodnimi, ale teraz powoli zaczynają dostrzegać hotelowy potencjał polskiej stolicy.

[1] Średnia roczna cena netto osiągnięta przez hotele różnej kategorii i klasy, mierzona na adekwatnej próbce.