Za nami dobry rok na rynku gruntów biurowych

Skala popytu na tereny inwestycyjne oraz dynamika transakcji sprzedaży utrzymywały się na podobnym poziomie jak w 2016 roku. Apetyt inwestorów na nowe zakupy potwierdzają zrealizowane w 2017 roku transakcje sprzedaży kilkudziesięciu nieruchomości na takie cele na terenie całego kraju. Mimo ograniczonej podaży atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych sytuacja w segmencie biurowym była dość spokojna, a ceny ziemi stabilniejsze. Do walki cenowej dochodziło jedynie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, a czasem też i w Gdańsku.

Spadek poziomu pustostanów, będący konsekwencją silnego popytu oraz umiarkowanego wolumenu nowej podaży, sprzyjał optymizmowi inwestorów, przekładając się na ich zainteresowanie realizacją nowych inwestycji biurowych. Warto w tym miejscu wspomnieć, że w Warszawie współczynnik pustostanów osiągnął na koniec 2017 r. najniższy poziom od 2013 r. – 11,7% (2,5 pp spadek w porównaniu do końca 2016 r.). 

Wysoki popyt na biura (1,5 mln mkw. wynajętej powierzchni w miastach regionalnych i Warszawie) w 2017 roku był generowany przez wejścia na polski rynek nowych podmiotów, organiczny wzrost firm oraz konsolidacje najemców ulokowanych w kilku, a czasem kilkunastu lokalizacjach. Zainteresowanie inwestorów było też wzmacniane przez dynamiczny rozwój działalności operatorów przestrzeni elastycznych i coworkingowych. Ich współpraca z podmiotami realizującymi inwestycje biurowe otworzyła nowy rozdział w historii polskiego rynku biurowego, dając szansę na jego jeszcze szybszy rozwój, ale także transformację. Obserwując popularność nowego modelu pracy, możemy spodziewać się, że w przyszłości elastyczne powierzchnie będą zajmować znaczną cześć, a nawet całe budynki biurowe. 

Regiony dalej w modzie

Z punktu widzenia wielkości popytu na nowoczesną powierzchnię biurową i jej podaży, w czołówce miast regionalnych niezmiennie plasują się Kraków i Wrocław, a dalej Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice. Te ośrodki miejskie cieszyły się też największym zainteresowaniem inwestorów rozważających zakupy gruntów poza Warszawą. Ich rosnąca renoma wśród zagranicznych inwestorów sprzyjała odważniejszym niż w ubiegłych latach planom i decyzjom inwestorów o zaangażowaniu kapitału w nowe projekty biurowe.

Średnie ceny gruntów pod inwestycje biurowe w 2017 r.

​Obszar	​Cena (PLN / mkw. PUB**)
​Warszawa COB*	​2 200 – 4 000
​Warszawa obrzeża COB*	​1 300 – 2 300
​Warszawa pozostałe	​600 – 1 300
​Miasta powyżej 400 000 mieszkańców	​600 – 1 500

*COB – Centralny Obszar Biznesu

**PUB – Powierzchnia Użytkowa Biur

Źródło: JLL

Co dalej?

Nie mamy wątpliwości, że w tym roku potencjał dla dalszego rozwoju rynku biurowego będzie tkwił nie tylko w niezabudowanych gruntach, których dostępność w największych miastach (a szczególnie w centralnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach) nie dorównuje zapotrzebowaniu. W samej  Warszawie jest ponad 100 budynków, w tym stare kamienice lub budynki pofabryczne, które w perspektywie 10-15 lat mogłyby potencjalnie zostać przebudowane, zrewitalizowane i zamienione w nowoczesną powierzchnię biurową.

Decyzja o ich nabyciu przez inwestora, przystosowaniu do oczekiwań najemców i w końcu - sukces komercjalizacji będzie wypadkową wielu czynników, takich jak oferowana przez właściciela cena sprzedaży, treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego daną nieruchomość, czy też występowanie ochrony konserwatorskiej. 

W 2018 roku możemy więc spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów analizą nieruchomości zabudowanych obiektami przeznaczonymi do modernizacji lub wyburzenia. Ten trend będzie występował nie tylko w Warszawie, ale we wszystkich regionalnych miastach w Polsce, które znajdują się na radarze deweloperów biurowych. Już teraz w naszym kraju jest realizowanych wiele inwestycji w ramach nieruchomości wymagających rewitalizacji. Dla przykładu, w Łodzi powstaje Monopolis, nowoczesny kompleks wielofunkcyjny, w którym znajdą się trzy nowoczesne biurowce o powierzchni ponad 23 tys. mkw. powierzchni.