Artykuł

Jakie trendy były w centrum uwagi na Expo Real 2019?

Od makroekonomii i geopolityki po poszukiwanie kapitału - oto niektóre z tematów, które zdominowały dyskusję na tegorocznych targach Expo Real?

11 października 2019

Wbrew pozorom dyskusje w czasie tegorocznych targów Expo Real nie zostały zmonopolizowane przez tematy związane z Brexitem i toczącymi się światowymi wojnami handlowymi. Dla wielu spośród 45 000 profesjonalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, którzy przyjechali do Monachium była to z jednej strony okazja do poszukiwania nowych okazji inwestycyjnych w obliczu przedłużającego się okresu dobrej koniunktury na rynku nieruchomości. 

"Na tegorocznych targach można było mieć poczucie déjà-vu” - mówi Timo Tschammler, dyrektor generalny JLL Germany. „Od ubiegłego roku generalnie niewiele się zmieniło w kontekście dyskusji na temat długofalowych trendów, wśród których dominuje Proptech. Bez jednoznacznej odpowiedzi pozostaje natomiast pytanie o wpływ decyzji politycznych związanych z Brexitem na rynek najmu w Niemczech – a przecież nic tak nie irytuje inwestorów jak niepewność. Najnowsze sygnały z Europejskiego Banku Centralnego potwierdziły przy tym wcześniejsze przewidywania, a to oznacza, że inwestorzy instytucjonalni mają poza rynkiem nieruchomości niewiele możliwości na uzyskanie stabilnych zwrotów. Spodziewać się zatem należy, że sektor wciąż będzie przyciągał duże pieniądze.”

Wśród najczęściej dyskutowanych kwestii w czasie Expo Real znalazły się:

1. Poszukiwanie bezpiecznej przystani dla inwestycji

Jak zauważa Fraser Bowen, kierujący w JLL europejskim zespołem ds. inwestorów międzynarodowych, skala działalności niektórych „mega funduszy” nieruchomościowych, takich jak wart 20 mld dolarów Blackstone, wymusza na nich branie pod uwagę znacznie szerszego spektrum możliwości inwestycyjnych w celu efektywniejszego wykorzystania kapitału niż w poprzednich latach.

"Doświadczenie pokazuje, że skutecznymi metodami wejścia przez takie podmioty na rynek nieruchomości mogą być m.in. partnerstwo operacyjne, umowy platformowe, dokapitalizowanie istniejących aktywów czy wycofywanie spółek z obrotu publicznego. Wprawdzie fundusze zamknięte nadal pozostają preferowaną przez inwestorów instytucjonalnych formą zaangażowania kapitału, jednak rośnie też apetyt na wspólne przedsięwzięcia typu joint ventures czy club deals.” – mówi Fraser Bowen

2. Gromadzenie kapitału

Dla menedżerów zarządzających inwestycjami na całym świecie pozyskiwanie kapitału staje się coraz bardziej konkurencyjną grą. Jak zauważył Bowen: „Mega fundusze jeszcze intensywniej konkurują o uwagę szerokiego grona inwestorów począwszy od funduszy emerytalnych po państwowe fundusze majątkowe i kapitał prywatny. Głównym atutem jest w tym przypadku oferowana skala i rozmiar prowadzonych działań.” 

3. Kompresja stóp komercjalizacji

Rosnąca liczba inwestorów międzynarodowych i lokalnych powoduje spadek rentowności inwestycji w całej Europie, co nasuwa pytanie o to, jak niska może ona być? We Francji rekordowo niski poziom 3,5% został osiągnięty w Lyonie. Jak wyjaśnia Stephan von Barczy, szef rynków kapitałowych, JLL France: ”Popyt ze strony inwestorów był zawsze silny. Obserwowany obecnie coraz większy napływ kapitału do francuskich regionów powoduje jednak kompresję. Oprócz Lyonu, skorzystały na tym również takie miasta Lille i Bordeaux.”

Podczas panelu na temat niemieckich inwestycji w nieruchomości publiczność wyraziła opinię, że najwyższe stopy zwrotu utrzymają się na poziomie około trzech procent. Według Marcusa Lütgeringa, szefa działu inwestycji biurowych w JLL Niemcy, potencjalnym problemem może stać się kompresja rentowności spowodowana atrakcyjnymi, rekordowo niskimi stopami procentowymi. „Kiedy stopy ostatecznie zmienią się z ujemnych na dodatnie, będzie to miało wpływ na koszt pożyczek zarówno dla inwestorów, jak i pożyczkobiorców.”

4. Okazje spoza głównego nurtu

Kompresja dochodu w europejskich miastach, które są tradycyjnymi ulubieńcami inwestorów, spowodowała uruchomienie innych rynków i sektorów. Na przykład sektor mieszkaniowy w Polsce oferuje dochód netto w wysokości 5-6% w sektorze najmu i 6-7% w sektorze prywatnych domów studenckich.

"Rentowność inwestycji na rynkach Europy Zachodniej spada, gdy w tym samym czasie region Europy Środkowo-Wschodniej oferuje ogromny potencjał wzrostu”, mówi Maximilian Mendel, dyrektor ds. Inwestycji mieszkaniowych w JLL Polska. „Inwestorzy grający na wzrost wartości mają szansę znaleźć atrakcyjne inwestycje w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale przede wszystkim w Polsce, która większy wybór i relatywnie niższe ceny zawdzięcza swojej policentryczności”.

5. Dezorganizacja jako szansa

Wraz z dojściem do głosu nowych modeli biznesowych i wywołanymi przez nie zmianami oczekiwań dotyczących naszego stylu życia i pracy, w europejskich sektorach nieruchomości doszło do poważnych przeobrażeń – od obiektów handlowych po biura.

„W przypadku rynku biurowego zmianę, tą pozytywną, napędzają elastyczne powierzchnie do pracy”, mówi Lütgering. „Jednak przed inwestorami stoi decyzja, jaką część ich portfela powinny stanowić przestrzenie flex, zwłaszcza, że mamy do czynienia z nadal dużym popytem ze strony najemców na tego typu rozwiązania”.

Segmentem, który jest poddany największym zmianom są nieruchomości magazynowe. 

"Każda zmiana oznacza dla inwestorów dodatkowe wyzwanie, wymagające m.in. dostosowania istniejących sposobów pracy, ale tworzy również możliwości. Nie minie dużo czasu zanim zobaczymy na przykład, że parki handlowe w Wielkiej Brytanii stają się bardziej wielofunkcyjne, dzięki włączeniu do nich komponentu mieszkaniowego, czy zaproponowaniu w ich ofercie miejskiego magazynu. Będzie to jednak wymagało wielu odważnych decyzji inwestycyjnych, jak i kiedy repozycjonować nieruchomość, aby być o krok przed konkurentami.” komentuje Marcus Lütgering, szef działu inwestycji biurowych w JLL Niemcy

Chcesz dowiedzieć się więcej? Porozmawiaj z nami