Rynek premium odporny na kryzysy

Panuje przekonanie, że segment premium dobrze chroni wartość i jest odporny na kryzys na rynku mieszkaniowym, gdyż luksusowe mieszkania skierowane są do zamożnych nabywców, nabywających mieszkania za gotówkę. Warto podkreślić, że w 2022 r. kiedy sprzedaż w segmencie mieszkań popularnych wyraźnie spowolniła deweloperzy skoncentrowali się na nabywcach z większymi oszczędnościami. W tamtym okresie została wprowadzona do sprzedaży rekordowa liczba nowych apartamentów – ponad 5,8 tys. na sześciu największych rynkach. Natomiast oferta wzrosła do ponad 6 tys. jednostek co było również rekordowym poziomem jeśli chodzi o wybór dla kupujących. Nabywcy w tym segmencie wykazali zainteresowanie nowymi projektami a liczba sprzedawanych apartamentów rosła w szczególności w I połowie 2023 r. W całym roku 2023, deweloperzy, aktywni w segmencie premium odnotowali wyjątkowo wysoki poziom sprzedaży – aż 4,7 tys. apartamentów. Był to zatem czas nie tylko wzmożonej aktywności kupujących w związku z funkcjonującym programem dopłat do kredytów (BK2) ale jak widać również tych, którzy chętnie dokonywali transakcji w segmencie premium.

Wyhamowanie popytu na luksus czy stabilizacja?

Pełne dane dotyczące sprzedaży mieszkań za 2024 rok pokazują, że również w tym segmencie odnotowano spadki w ujęciu rocznym. To co warto jednak podkreślić, to efekt bazy i porównanie minionych 12-stu miesięcy do rekordowej sprzedaży z roku 2023. Łącznie na największych rynkach deweloperzy aktywni w tym segmencie sprzedali prawie 3 tys. mieszkań, czyli podobnie jak w 2021r. czy nieco więcej niż w roku 2022, kiedy otoczenie rynkowe charakteryzowało się dużym poziomem niepewności. Wyhamowanie popytu może być związane częściowo z odpływem popytu typowo inwestycyjnego, dużym zainteresowaniem apartamentami poza granicami Polski jak również wyraźnym wzrostem średnich cen nowych apartamentów. Ważne jest także przekonanie kupujących odnośnie wzrostów cen. O ile w 2023 r. można było zaobserwować pewne przyspieszenie w zawieraniu transakcji z uwagi na szybki wzrost cen o tyle w roku 2024 to odczucie nabywców było odmienne.

Na koniec 2024 roku w ofercie w segmencie apartamentów znajdowało się ponad 5,3 tys. mieszkań na 6 największych rynkach. Jest to efekt słabszej sprzedaży rdr i jednocześnie wyraźnie większej nowej podaży. Relacja sprzedaży do oferty wskazuje na sytuację nadwyżki podaży nad popytem. Warto jednak pamiętać, ze z reguły w przypadku apartamentów luksusowych tempo wyprzedaży oferty jest dłuższe a poszukiwanie nabywcy zajmuje więcej czasu.

Gdzie deweloperzy budują apartamenty?

Patrząc na ofertę w podziale na poszczególne miasta widać dominację Warszawy, gdzie ulokowane jest 30% dostępnej oferty, oraz bardzo silną pozycję Trójmiasta z 27% udziałem. Na pozostałych dużych rynkach zlokalizowane jest po 10-13% ogólnej puli apartamentów. Ceny w Warszawie pozostawiają daleko w tyle inne miasta. Średnia cena apartamentów w stolicy na koniec 2024 wyniosła około 38 tys. zł/m2 co oznacza 33% wzrost r/r. Jest to jednak efekt wprowadzenia do sprzedaży w II połowie roku bardzo drogich luksusowych projektów w średnich cenach między 40-50 tys. zł/m2. W pozostałych miastach, średnia cena apartamentów waha się średnio od 20 tys. zł/m2 do 26 tys. zł/m2.