Czy rynek mieszkaniowy po pandemii będzie innym rynkiem?

Nie ulega wątpliwości, że w najbliższym czasie będziemy obserwować zmiany w strukturze grup popytowych. Mają rację ci, którzy twierdzą, że na rynku pojawią się nowi nabywcy.

Pierwszą taką grupą będą Ci, których stać na sfinansowanie zakupu ze środków własnych lub bezproblemowo uzyskają kredyt, a po okresie tzw. kwarantanny doszli do wniosku, że dotychczasowe mieszkanie jest za małe.  Brakowało im miejsca albo kilku wygodnych miejsc do spokojnej pracy, kuchnia nie pozwalała na swobodne zmagazynowanie większych zakupów, a wspólne posiłki z pewnością wygodniej byłoby spożywać przy większym stole, np. w jadalni. Nie tak abstrakcyjna wydaje się już im teraz myśl o dodatkowej łazience, a dużo większy taras albo balkon powędrował w górę listy elementów niezbędnych. Do kolejnej zaliczyć będzie można takich kupujących, którzy wcześniej nie rozważali zakupu, a teraz zaczną szukać bezpiecznego miejsca na ulokowanie swoich tracących wartość oszczędności.

Zamiast mieszkań domy

Są też i tacy, którzy twierdzą, że kupujących ubędzie. Za spodziewanym spadkiem popytu przemawiają prognozy recesji w gospodarce, wzrostu bezrobocia, wykorzystania oszczędności na podtrzymanie płynności w prowadzonej działalności gospodarczej albo wsparcia członków rodziny. Słusznie prognozuje się też wyraźny spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych.  Do tego jakaś część potencjalnych, dość zamożnych, nabywców swoje zainteresowania mieszkaniowe przeniesie w kierunku budowy własnego domu – z odpowiednio dużym ogrodem, wygodnym gabinetem, miejscem do ćwiczeń i przechowywania zapasów – w jak najmniejszym stopniu uzależnionym od zewnętrznych mediów.

Zmniejszenie wolumenu zakupów powinno w perspektywie czasu skutkować obniżką cen. Aby jednak to nastąpiło, trwale musi zmienić się relacja popytu i podaży. Podaż musiałaby znacząco przewyższyć popyt. Wszystko wskazuje jednak na to, że redukcja po stronie podaży może przebiegać znacznie szybciej. Tak właśnie stało się w poprzednim kryzysie, co złagodziło spadki cen. 

Inwestycje w sektorze mieszkaniowym

Można pokusić się o stwierdzenie, że niemożliwe jest radykalne ograniczenie nowych inwestycji, bo przecież deweloperzy, aby przeżyć, muszą budować i sprzedawać. Jest to prawda, ale dziś na polskim rynku nabywcy indywidualni nie są jedyną grupą odbiorców, do których firmy deweloperskie mogą kierować swoją ofertę. Dzięki dobrej marce polskiej gospodarki, dynamicznemu rozwojowi polskich metropolii i dobrej opinii polskich deweloperów, możliwości zakupu całych budynków poszukują na naszym rynku zagraniczni inwestorzy. Jest to czynnik, z którym nie mieliśmy do czynienia w latach 2009-2010. Nie dość, że pierwsze udane inwestycje tego typu mamy już za sobą, to zmiany demograficzne i społeczne – w tym również te powodowane pośrednio pandemią – będą zwiększać potencjał rynku najmu instytucjonalnego.  Im dłużej będzie trwał okres niepewności, tym więcej będzie chętnych do wynajęcia mieszkań.

W dodatku kapitału inwestycyjnego jest na świecie bardzo dużo, a inwestycje w sektorze mieszkaniowym wydają się z punktu widzenia funduszy oazą stabilności i bezpieczeństwa.  Jeśli część podaży deweloperskiej trafi do sprzedaży na rzecz inwestorów instytucjonalnych, to zmniejszy się pula mieszkań dostępnych dla nabywców indywidualnych, co pomoże deweloperom utrzymać ceny - może nie na dotychczasowym, ale nadal wysokim poziomie. 

Scenariusz taki byłby zresztą korzystny dla znacznie większej grupy podmiotów: firmy budowlane, producenci materiałów budowlanych i wykończeniowych, mebli i AGD nadal maiłyby zamówienia, utrzymały zatrudnienie i rentowność, a mieszkań w Polsce nadal by przybywało. Na koniec – to ich podaż w relacji do liczby chętnych zadecyduje o dostępności i relacji cen do wynagrodzeń.