Sprzedaż nowych mieszkań na największych rynkach wyhamowała
Zgodnie z przewidywaniami JLL sprzedaż nowych mieszkań na największych rynkach w III kwartale okazała się słaba. W większości miast wyniki były gorsze niż w poprzednim kwartale
Wyhamowanie sprzedaży i nowowprowadzonych jednostek
Liczba sprzedanych mieszkań w Warszawie była niemal identyczna jak w II kwartale i wyniosła około 3 tys. lokali. W Krakowie także nie odnotowano spadku, lecz niewielki wzrost sprzedaży. Na pozostałych rynkach popyt wyhamował dużo mocniej. Wrocław i Trójmiasto odnotowały kwartalny spadek sprzedaży odpowiednio o 6% i prawie 10%. Największe spadki miały miejsce w Poznaniu i Łodzi: między -22% a -25%. Łącznie na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali w III kwartale ok. 9,2 tys. mieszkań (-6,9% kdk).
Wyhamowanie widać także w większości miast po stronie liczb mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – łącznie dla sześciu rynków nowa podaż wyniosła 12,6 tys. lokali. Wyjątkiem byli deweloperzy wrocławscy. Wprawdzie w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań wprowadzonych na rynek zmalała, ale już trzeci kwartał z rzędu była prawie dwukrotnie wyższa niż liczba sprzedanych mieszkań. Nic dziwnego, że
z poziomu ok. 4,5 tys., oferta w tym mieście przekroczyła na koniec września poziom 8,7 tys. lokali.
- W porównaniu z II kwartałem liczba mieszkań wprowadzonych do oferty najbardziej zmalała w Łodzi, Poznaniu i Trójmieście – były to spadki między 36% a 39%. W sytuacji zmniejszonego popytu i stosunkowo szerokiej oferty na części rynków, wyhamowanie nowej podaży jest naturalnym zjawiskiem. Jednak ograniczenie nowych inwestycji było widoczne jedynie w Łodzi, gdzie odnotowano spadek liczby dostępnych mieszkań w III kwartale. Nadal jednak oferta przekracza tam 8 tys. jednostek. Na wszystkich rynkach pogarsza się także relacja oferty do bieżącej sprzedaży. - mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.
Stabilne ceny mieszkań
W obecnej sytuacji ceny mieszkań kształtują się dość stabilnie. Trzeba jednak pamiętać o dwóch czynnikach: duża część nowych inwestycji uruchamiana jest teraz z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową. Na to, co dzieje się z cenami ofertowymi wpływ mają przy tym nieliczne inwestycje w rekordowo wysokich cenach, wprowadzone do sprzedaży w ostatnich miesiącach. Druga sprawa to możliwe do uzyskania w trakcie negocjacji upusty, choć nie są one tak duże, jak by pewnie chcieli poszukiwacze okazji.
Średnie ceny mieszkań, które pozostały w ofercie na koniec września 2024 r. wzrosły nieznacznie na wszystkich rynkach poza Krakowem. Kwartalne zmiany średnich cen wahały się w przedziale od -0,8% do 2,0%. W 12-miesięcznym okresie największy wzrost miał miejsce w Łodzi (15,1%). Podobnie, na poziomie 14,0% wzrosły ceny w przypadku Trójmiasta, a o 11,5% w Warszawie. Na pozostałych rynkach roczny wzrost średnich cen wyniósł od 7,0% we Wrocławiu do 9,2% w Poznaniu.
- Piękne lato, drogie kredyty, wysokie ceny i niepewność co do kształtu przyszłej polityki mieszkaniowej zniechęcały do kupowania mieszkań na własne potrzeby tych, którzy pilnie nowego mieszkania nie potrzebują, a niezbyt atrakcyjna rentowność najmu w połączeniu z niepewnymi prognozami wzrostu cen i zmian w opodatkowaniu wynajmowanych lokali lub pustostanów nie zachęcały do zakupów inwestycyjnych. Banki natomiast najwyraźniej uznały, że nie ma już czasu czekać na decyzje rządu i trzeba podtrzymać słabnącą akcję kredytową obniżkami oprocentowania kredytów hipotecznych. Oczywiście, tylko dla tych klientów, którzy mają zdolność kredytową i znaczący wkład własny. – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector.
Najbliższa przyszłość
W otoczeniu rynkowym najważniejszym czynnikiem wpływającym na przyszłe działania rządu stała się kilkudniowa powódź w połowie września, która przyniosła ogromne zniszczenia w kilkunastu miejscowościach Dolnego Śląska. W konsekwencji inne działania polityczne, w tym związane z ogłoszeniem nowej polityki mieszkaniowej, zostały odłożone na później, a szanse uruchomienia programu kredytów „na Start/za zero” w I kwartale 2025 roku jeszcze bardziej zmalały.
Najbliższa przyszłość nie wygląda różowo ani dla kupujących, ani dla sprzedających. Do uczestników rynku dotarło chyba wreszcie to, że nowego programu mieszkaniowego wspierającego zakup mieszkania albo wcale nie będzie, albo dostępność i skala subsydiowanych kredytów będzie silnie ograniczona. Trudno też oczekiwać szybkiego spadku stóp procentowych.
- Ekonomiści natomiast są zgodni, że najpierw czeka nas wyraźny wzrost inflacji, a na znaczącą obniżkę oprocentowania kredytów można liczyć najwcześniej na początku 2026 roku, choć pewnie sam cykl obniżek stóp zacznie się wcześniej. W najbliższych dwóch-trzech kwartałach trzeba uzbroić się w cierpliwość i ostrożnie wprowadzać na rynek nowe inwestycje. Na szczęście większość firm ma zróżnicowany portfel projektów
i zapasy gotówki. – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector.
O JLL
JLL (NYSE: JLL) to wiodąca firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. Misją JLL jest takie kształtowanie sektora nieruchomości, dzięki któremu świat zmienia się na lepsze. W tym celu firma wykorzystuje najbardziej zaawansowane technologie, pozwalające kreować najlepsze możliwości biznesowe, wyjątkowe przestrzenie oraz rozwiązania przynoszące długofalowe korzyści klientom, pracownikom oraz społecznościom, w których funkcjonuje. JLL jest spółką z listy Fortune 500 o rocznych przychodach 20,8 mld USD zatrudniającą na koniec grudnia 2022 r. ponad 110 000 osób i obsługującą klientów w ponad 80 krajach. JLL jest marką i zastrzeżonym znakiem towarowym firmy Jones Lang LaSalle Incorporated. Więcej informacji na jll.com.