Jakość przede wszystkim - główne trendy na rynku real estate po FRN 2025

Tegoroczne Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie zgromadziło czołowych ekspertów branży, którzy zgodnie podkreślali, że pomimo globalnych wyzwań, polski rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą odpornością i stabilnością. Szczególną uwagę poświęcono rosnącej roli jakości w każdym segmencie rynku - od biur, przez mieszkania, po magazyny. Forum stało się również okazją do dyskusji nad długoterminowymi trendami, które będą kształtować branżę w najbliższych latach, z naciskiem na zrównoważony rozwój, nowe potrzeby użytkowników oraz zmieniające się modele finansowania projektów.

Zmiana struktur kapitałowych - szansa dla lokalnych inwestorów

Polski rynek inwestycyjny przechodzi znaczącą transformację. Wobec mniejszego zaangażowania tradycyjnych inwestorów z Europy Zachodniej i USA, coraz silniejszą pozycję buduje kapitał lokalny i regionalny, szczególnie z Czech czy Litwy. Jak podkreśla Mateusz Bonca, CEO JLL Poland: "Rodzimy kapitał działa na rynek stabilizująco, jest bardziej elastyczny, zostaje na dłużej, nie szuka ucieczki przy pierwszym poważniejszym kryzysie."

Istotną barierą pozostaje jednak brak odpowiednich ram prawnych do funkcjonowania struktur typu REIT, które mogłyby uwolnić zamrożony potencjał setek miliardów złotych, zainwestowanych przez Polaków w nieruchomości mieszkaniowe.

Chroniczny niedobór gruntów inwestycyjnych

Jednym z najpoważniejszych wyzwań dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych przy jednoczesnym wzroście ich cen. Tomasz Lewandowski, Head of Land & Mid Cap Investments JLL Poland, wskazał na istotny trend, który zostanie z nami na lata: "Na funkcję mieszkaniową zamieniono w sumie ok. 1,1 mln m kw. dotychczas istniejących powierzchni, w tym biurowych, handlowych i innych. Największymi 'dawcami' terenów były biurowce (733 000 m kw.) oraz obiekty handlowo-usługowe (ponad 345 000 m kw.)."

Transformacja funkcji budynków wynika z naturalnego popytu rynkowego i powinna być wspierana przez samorządy, szczególnie w kontekście zapowiadanej na 2026 rok zmiany prawa w zakresie gospodarki przestrzennej i wygaszenia "lex deweloper".

Rynek mieszkaniowy oczekuje na ożywienie

Choć spowolnienie na rynku mieszkaniowym jest nadal odczuwalne, a oferta mieszkaniowa w sześciu największych miastach Polski osiągnęła rekordowe 60 tys. lokali, eksperci przewidują stopniowe ożywienie. Paweł Sztejter, Head of Living & Vice President of the Management Board JLL Poland, prognozuje: "Ożywienia wśród nabywców  korzystających z kredytu hipotecznego  spodziewamy się już jesienią. Kluczowe znaczenie będą miały tu dalsze obniżki stóp procentowych, już rozpoczęte w maju.”

Zauważalnym trendem jest również wzrost aktywności deweloperskiej poza głównymi aglomeracjami. Jak podkreśla Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research JLL Poland: "W sześciu największych miastach kraju w minionym roku deweloperzy wybudowali około 45 tys. mieszkań i domów - w mniejszych ośrodkach powstało ich prawie dwa razy tyle." Przyczyniają się do tego upowszechnienie pracy hybrydowej, rozwinięta infrastruktura komunikacyjna oraz niższe ceny nieruchomości.

PRS odzyskuje wigor

Polski rynek najmu instytucjonalnego wykazuje oznaki dynamicznego rozwoju. Patrick Pospiech, Director, Living Investments JLL Poland, wskazuje: "Pod koniec 2024 r. rodzimy sektor PRS oferował w sumie 22 300 mieszkań, z czego ponad jedna czwarta – około 5800 lokali – została oddana do użytku właśnie w ciągu ubiegłego roku." Do końca bieżącego roku portfolio rynku ma powiększyć się o kolejne 6200 mieszkań.

Wzrost popularności PRS wynika z rosnących cen lokali, niskiej dostępności kredytów hipotecznych oraz migracji do dużych miast. Według prognoz JLL, w ciągu trzech najbliższych lat oferta polskiego rynku przekroczy 35 000 lokali PRS, a do końca dekady może osiągnąć poziom 50 000.

Flight to Quality - zwrot ku wysokiej jakości

Rosnące koszty aranżacji biur nie powstrzymują firm przed inwestowaniem w powierzchnie biurowe najwyższej klasy. Artur Pakuła, Head of Project & Development Services JLL and Tetris Design&Build, zwraca uwagę na wyraźny trend: "Coraz wyraźniej zarysowuje się trend określany jako Flight to Quality, czyli zwrot w kierunku wysokiej jakości. Nowoczesne, dobrze zaprojektowane i wyposażone powierzchnie mają zachęcić pracowników do powrotu do biur oraz zwiększyć ich efektywność."

Zwiększone znaczenie obecności pracowników w biurze, dbałość o ich komfort oraz rosnące wymagania w zakresie ESG przekładają się na większe zainteresowanie wysokiej jakości materiałami, wykończeniem oraz nowoczesnymi rozwiązacjami technologicznymi. Jednocześnie, ze względu na ograniczoną aktywność deweloperską w sektorze biurowym, zwiększa się nacisk na przedłużanie umów najmu i modernizację istniejących budynków.

Nowe trendy obserwowane są również w branży magazynowej i produkcyjnej. Jak zauważa ekspert: "W związku z wysokimi kosztami finansowania, niektórzy z naszych klientów decydują się na budowę obiektów tego typu we własnym zakresie z pominięciem deweloperów." Rośnie też zapotrzebowanie na usługi fit-out wśród najemców, którzy przedłużając umowy najmu, pragną podnieść standard użytkowanych powierzchni.

Rynek biurowy - zróżnicowany obraz

Polski rynek biurowy charakteryzuje się rosnącym zróżnicowaniem. Warszawa utrzymuje stabilny poziom pustostanów (ok. 10%), podczas gdy niektóre miasta regionalne zmagają się z nadpodażą powierzchni, gdzie wskaźnik niewynajętych biur sięga nawet 20%.

Piotr Kamiński, Head of Office Leasing JLL Poland, podkreśla: "Przyszłość, niezależnie od geografii, należy do najlepszych. To najlepiej zlokalizowane i oferujące najwyższy standard budynki będą cieszyć się niesłabnącym zainteresowaniem. Jednak sam standard to nie wszystko. Niezależnie od lokalizacji, kluczowym czynnikiem sukcesu staje się bliska, codzienna współpraca właściciela z najemcą. Dotyczy to zarówno wspólnego realizowania celów ESG, jak i dbałości o komfort w codziennym funkcjonowaniu biura.

Perspektywy inwestycyjne na 2025

Pomimo globalnych niepewności, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym w Europie. Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets JLL Poland, prognozuje: "Łączna wartość transakcji w tym roku może osiągnąć poziom nawet 4,5 mld euro." Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się sektor logistyczny oraz szeroko pojęty sektor living, który w segmentach takich jak PRS czy PBSA (akademiki) pozostaje znacząco niedoinwestowany.

Polska, która przeszła znaczącą transformację w ciągu ostatnich 15 lat, pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych rynków w Europie. Mateusz Polkowski, Senior Director, Head of Research & Consultancy Poland & CEE, podsumowuje: "W ciągu ostatnich 15 lat deweloperzy zrealizowali w Polsce 9 mln m kw. nowoczesnych biur, co czyni nas jednym z najnowocześniejszych rynków w Europie."

Pomimo wyzwań związanych z niestabilną sytuacją geopolityczną, inflacją i kosztami finansowania, polski rynek nieruchomości wykazuje dużą odporność i nadal oferuje atrakcyjne możliwości dla inwestorów poszukujących stabilnego wzrostu w długim terminie.