Co jest jeszcze mieszkaniem, a co już apartamentem

Rynek mieszkaniowy w Polsce przez kilka ostatnich lat przeżywał prawdziwy rozkwit. Zmieniła się przede wszystkim struktura grup popytowych. Nad nabywcami pierwszych mieszkań zaczęli przeważać ci poprawiający swój standard zamieszkania – kupujący drugie lub kolejne mieszkanie, gotowi inwestować w lokale większe, lepiej zlokalizowane, o wyższym standardzie. Znaczącą grupą stali się też inwestorzy indywidualni, lokujący oszczędności na rynku mieszkaniowym z myślą o czerpaniu zysku z najmu. Zmiany zaszły również po stronie podaży. W ofercie deweloperów znacznie częściej pojawiały się inwestycje, które nie tylko z nazwy można było nazwać apartamentowymi, a w puli tego, z czego można było wybierać na rynku pierwotnym, istotnie zwiększyła się liczba lokali o podwyższonym standardzie.

Badanie i analiza zjawisk występujących na pierwotnym rynku mieszkaniowym przez wiele lat były domeną działalności polskiej firmy doradczej REAS. Realizowany nieprzerwanie od 2007 roku monitoring rynku pierwotnego kontynuowany jest niezmiennie po włączeniu tej firmy w struktury polskiego oddziału JLL pod koniec 2018 r., a raporty dotyczące rynku mieszkaniowego, publikowane obecnie pod marką JLL, są dla większości graczy kluczowym wskaźnikiem kondycji sektora.

Jednym z istotnych pytań jakie pada w kontekście wyników monitoringu są kryteria, wg. których inwestycje mieszkaniowe klasyfikowane są do poszczególnych segmentów jakościowych, gdyż ma to wpływ na prezentowane w raportach średnie ceny i opracowywane prognozy dla rynku mieszkaniowego. 

W analizach zespołu mieszkaniowego JLL lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. W segmencie mieszkań wyróżniamy dwa podsegmenty: mieszkań o podstawowym standardzie (ang. low-end) oraz mieszkań o podwyższonym standardzie (ang. lower-middle). Segment apartamentów również dzielimy na dwa podsegmenty: apartamentów (ang. upper-middle) oraz apartamentów luksusowych (ang. high-end).

Kategoryzacja nieruchomości mieszkaniowych nie zawsze jest łatwa

O zakwalifikowaniu produktu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, tak w odniesieniu do poszczególnych lokali, jak i budynku lub zespołu budynków. Ponadto pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe.

Tak jednak jak różnią się między sobą poszczególne rynki lokalne, tak i utrzymanie jednolitego kryterium dla wszystkich badanych lokalizacji jest trudne. Stosując literalnie przyjętą standaryzację i jednocześnie przeglądając listę projektów deweloperskich z poszczególnych grup wdawać się może, że warszawski low-end, spokojnie mógłby wypełnić kryteria segmentu o podwyższonym standardzie w Rzeszowie czy Olsztynie, a inwestycja, w której trzeba w Lublinie zapłacić 9 tys. zł/m2 tylko przez przypadek nie została zakwalifikowana do segmentu apartamentów.

„Wszystko dlatego, że zestaw cech brany pod uwagę przy klasyfikacji konkretnego projektu deweloperskiego jest bardzo złożony, a przy tym funkcjonuje w określonym kontekście lokalnym. Nieco inaczej patrzymy na inwestycje w największych i „najdroższych” miastach Polski, a inaczej na te z ośrodków spoza pierwszej dziesiątki. 

Wymaga to nie tylko dużego doświadczenia analityków, zindywidualizowanego podejścia do każdej analizowanej inwestycji mieszkaniowej, a czasem także konsultacji w szerszym zespole”. wyjaśnia Katarzyna Kamińska, odpowiedzialna w JLL za pracę zespołu monitorującego rynek mieszkaniowy.

Z różnic pomiędzy poszczególnymi rynkami zdają sobie sprawę deweloperzy, którzy działają jednocześnie w kilku miastach. Ci, którzy swoje biznesy na rynku pierwotnym rozpoczynali kilkanaście - a najstarsi ponad 20 – lat temu, zdają sobie również sprawę z tego, że rynek ewoluował, dojrzał. 

„Opracowując w latach 90-tych na podstawie zachodniej terminologii pojęcia opisujące poszczególne elementy rodzącego się dopiero deweloperskiego rynku mieszkaniowego próbowaliśmy dopasować szarą jeszcze polską rzeczywistość do pojęć funkcjonujących w gospodarkach znacznie bardziej rozwiniętych. Dziś kiedy zbliżyliśmy się do nich pod względem poziomu wynagrodzeń, standardu życia i oczekiwań w stosunku do miejsca, w którym żyjemy odnosimy wrażenie, że to co nazwaliśmy kiedyś standardem podstawowym już nie wystarcza, a bazowe oczekiwania statystycznego nabywcy – szczególnie w największych ośrodkach biznesowych – bliższe są temu, co kiedyś nazwaliśmy standardem podwyższonym, a faktycznie stanowi podstawową, przeważającą część oferty w krajach Zachodu i na skali jakościowej znajduje się nieco poniżej środka (lower middle).” komentuje Kazimierz Kirejczyk, obecnie wiceprezes Zarządu JLL, współzałożyciel REAS, który w latach 90-tych uczestniczył w programie doradczym Banku Światowego, USAID i Ministerstwa Budownictwa, wspierającym reformy sektora mieszkaniowego w Polsce. 

Mimo, iż na bieżąco reagujemy na zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym, stosujemy nadal przyjętą ponad dziesięć lat temu klasyfikację, choćby ze względu na możliwość historycznego porównywania danych związanych z segmentacją. Jak zatem ona wygląda?

Mieszkania o podstawowym standardzie (ang. low-end)

Mieszkania o podstawowym standardzie wciąż stanowią w Polsce zdecydowaną większość oferty mieszkań deweloperskich. Głównym atutem mieszkań z tego podsegmentu jest ich dostępność cenowa.

Niższe ceny jednostkowe lokali wynikają z kilku czynników. Podstawowym jest realizacja budowy na relatywnie tańszych gruntach, co bardzo często związane jest z usytuowaniem ich na peryferiach miast lub w mniej atrakcyjnych częściach dzielnic. Niejednokrotnie zdarza się, że są to projekty o ograniczonym dostępie do obiektów użyteczności publicznej lub słabym skomunikowaniu z centrum miast i skupiskami miejsc pracy (dotyczy to zarówno środków komunikacji publicznej jak i infrastruktury drogowej).

W przypadku segmentu mieszkań o podstawowym standardzie często spotykamy duże zespoły powtarzalnych budynków o wysokiej intensywności zabudowy. W bezpośrednim otoczeniu takich inwestycji dominuje zwykle zabudowa o podobnym standardzie, a kwestią drugorzędną jest estetyka otoczenia i dbałość o jakość „widoku z okien”. Dopuszczalny jest brak na osiedlu terenów o charakterze przestrzeni publicznej, jak również wykorzystanie terenu wewnątrz osiedla na parkingi. Części wspólne budynku ograniczone są do funkcjonalnego i normatywnego minimum.

Kolejnym czynnikiem jest standard realizacji. Do budowy wykorzystywane są zwykle najtańsze technologie dostępne na rynku. Przy wyborze standardu materiałów jak i usług budowlanych i wykończeniowych decyduje przede wszystkim czynnik ekonomiczny. Oszczędnie zaprojektowane są elewacje, najczęściej tylko tynkowane, okna poza pokojami dziennymi niewielkie, bliskie rozmiarami narzuconymi w warunkach technicznych.

Powierzchnia mieszkań w poszczególnych kategoriach jest zbliżona do funkcjonalnego minimum: małe pokoje, nieduże kuchnie, wąskie przejścia, niewielkie łazienki. Tu zaznaczyć należy, że na przestrzeni lat parametry te mogą ulegać zmianie ze względu na zmiany oczekiwań kupujących. Z reguły w mieszkaniach nie ma odrębnej garderoby, a wysokość pomieszczeń w tym segmencie wynosi zwykle 250-260 cm.

Mieszkania o podwyższonym standardzie (ang. lower-middle)

Inwestycje oferujące mieszkania o podwyższonym standardzie skierowane są do nabywców poszukujących bardziej atrakcyjnych lokalizacji i lepszej jakości wykończenia oraz rozbudowanej oferty dodatkowych usług i udogodnień.

W porównaniu z podsegmentem mieszkań o podstawowym standardzie, mieszkania tego segmentu mają zwykle większą powierzchnię przy analogicznej liczbie pokoi (o 20-30%) oraz oferują nieco większą prywatność (np. jeśli chodzi o ekspozycję okien, położenie względem innych lokali na piętrze). Niedopuszczalny jest korytarzowy układ lokali w budynku, a sypialnie nie powinny być sytuowane przy ścianach przylegających do korytarzy i klatek schodowych (jedynie pokoje dzienne mogą być tak położone). 

Często w planie większych mieszkań pojawiają się garderoby, a poszczególne pomieszczenia są tak zaprojektowane, aby na życzenie nabywcy łatwo było uzyskać przestrzeń otwartą. Sporadycznie pojawiają się rozwiązania typu master suit (czyli główna sypialnia z prywatną łazienką i garderobą).

Rzeczą charakterystyczną, zwłaszcza dla budynków wyższych, jest projektowanie na ostatniej kondygnacji mieszkań nietypowych, zdecydowanie większych, mających dostęp do dużego tarasu, będących pewną namiastką lokalu typu „penthouse” występującego powszechnie w segmencie apartamentów.

Z reguły projekty o podwyższonym standardzie są bardziej dopracowane architektonicznie od inwestycji z grupy podstawowej, choć jakość architektury nie jest decydująca dla zakwalifikowania danej inwestycji do tego podsegmentu. Kryterium wykluczającym nie jest również duża wielkość inwestycji. Natomiast, aby mieszkania mogły zostać uznane za lokale o podwyższonym standardzie, ważne jest estetyczne i funkcjonalne zagospodarowanie otoczenia budynku (z wykorzystaniem profesjonalnego projektu architektury krajobrazu) oraz części wspólnych. Standardem w projektach o podwyższonym standardzie jest winda, najczęściej z poziomu podziemnego garażu, który również (szczególnie w mniejszych miastach oraz dzielnicach peryferyjnych większych miast) traktowany jest jako dodatkowe udogodnienie inwestycji. Liczba miejsc postojowych w parkingu podziemnym stanowi co najmniej 2/3 liczby mieszkań, a do mieszkań przynależą indywidualne piwnice lub komórki lokatorskie. Opcjonalnie pojawia się recepcja lub pomieszczenie ochrony - dla pojedynczych budynków, bądź dla całego zespołu – oraz kontrola dostępu. W większych miastach standardem w tym segmencie jest również monitoring 

W większości przypadków materiały wykorzystane przy realizacji inwestycji i prace wykończeniowe mieszczą się w średnich zakresach cenowych i jakościowych. Z zasady unikane są jednak rozwiązania o najniższej jakości. 

Apartamenty (ang. upper-middle)

Projekty o charakterze apartamentowym to wyjątkowy produkt, skierowany do grupy najbardziej wymagających i zamożnych nabywców. Lokale z segmentu apartamentowego sytuowane są w prestiżowych lokalizacjach i zbudowane z wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości. Aby zaliczyć projekt do tego podsegmentu nie wystarczy funkcjonalność i estetyka, ważny jest prestiż i renoma.

Apartamenty realizowane są w centralnych dzielnicach miast oraz w najbardziej prestiżowych lokalizacjach dzielnic subcentralnych i terenów podmiejskich. Bezpośrednie otoczenie inwestycji apartamentowej stanowi zwykle zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa o dobrym standardzie, ewentualnie inne nieuciążliwe obiekty. Jedyną dopuszczalną uciążliwością w przypadku projektu apartamentowego jest lokalizacja przy głównych ulicach śródmiejskich, jednak i w tym przypadku hałas otoczenia powinien być ograniczany przez odpowiednie rozwiązania technologiczne. Istotnym aspektem lokalizacji jest dogodne skomunikowanie inwestycji z centrum miasta i dzielnicami biznesowymi oraz łatwy dostęp do obiektów użyteczności publicznej.

Intensywność tych projektów z zasady jest umiarkowana, choć do segmentu tego można zaliczyć również niektóre z budynków wysokościowych w centrach miast. Projekt apartamentowy powinien odznaczać się oryginalną, atrakcyjną architekturą. Również w przypadku większych kompleksów, poszczególne budynki powinny zachować indywidualny, kameralny charakter. Elewacja, przynajmniej w części, wykonywana jest ze szlachetnych materiałów (kamienia, ceramiki wysokiej jakości, projektowanych indywidualnie detali architektonicznych, okładzin na bazie aluminium lub stali). Charakterystyczne są też duże przeszklenia.

Standardem dla zagospodarowania części wspólnych w projektach apartamentowych jest recepcja, zwykle połączona z przestronnym, reprezentacyjnym lobby. Nawet niskie budynki (poniżej 4 kondygnacji naziemnych) wyposażone są w windę. Osiedla i budynki apartamentowe mają z zasady zapewnioną całodobową ochronę i monitoring części wspólnych. W większych budynkach czy zespołach budynków oferowany jest też zwykle dostęp do dodatkowych funkcji sportowo-rekreacyjnych, takich jak basen, sauna, fitness czy kort tenisowy.

Powierzchnie lokali z podsegmentu apartamentów są często podobne do tych oferowanych w inwestycjach zaliczonych do kategorii lower-middle. Jednak zazwyczaj regułą jest obecność w nich odrębnej garderoby i możliwość wydzielenia niezależnej widnej kuchni. W lokalach o trzech i większej liczbie sypialni standardem jest stosowanie rozwiązania master suit. W części mieszkań mogą być zaprojektowane wykusze lub ogrody zimowe, rozwiązaniem powszechnym są natomiast duże balkony lub tarasy. Wysokość pomieszczeń w grupie apartamentów zwykle sięga co najmniej 275 cm. 

Jednym z najistotniejszych kryteriów jest jednak technologia wykonania. Budynek apartamentowy realizowany jest metodą tradycyjną z materiału budowlanego powszechnie uważanego za materiał wysokiej klasy, przyjazny dla zdrowia, z zastrzeżeniem odstępstwa od tej reguły przy budynkach wysokościowych w centrum miasta. Wykorzystywane są takie materiały jak kamień naturalny, stal nierdzewna, mosiądz, szlachetne gatunki drewna, a wykonanie prac budowlanych i wykończeniowych charakteryzuje się najwyższymi standardami, w oparciu o indywidualne projekty wnętrz i detali. Coraz bardziej powszechne jest wyposażanie apartamentów w instalację klimatyzacji i zaawansowane technologie z katalogu rozwiązań smart. Przy tym, wraz z upowszechnieniem się (i jednocześnie większą dostępnością cenową) systemów smart home, zaczęły być one traktowane przez deweloperów jako benefit zakupowy i w podstawowej wersji udostępniane również w niższych segmentach jakościowych. 

Apartamenty luksusowe (ang. high-end)

W skali kraju zaledwie kilka projektów oferuje standard najwyższy z możliwych, obejmujący wykorzystanie wszystkich lub niemal wszystkich najnowocześniejszych technologii i najbardziej prestiżowych praktyk sektora deweloperskiego. Spośród zrealizowanych w latach 2010-2019 jedenastu tysięcy apartamentów zaledwie ok. 800 stanowiły apartamenty luksusowe. Obecnie jest ich w realizacji 240, a cała dostępna na polskim rynku oferta w tym segmencie wynosiła na koniec 2019 r. 243 lokale

Wyjątkowość lokalizacji apartamentów luksusowych podkreśla szczególne otoczenie. Ważna jest bliskość atrakcyjnych terenów zielonych (park, las, rzeka, jezioro, morze) lub dużego kompleksu zabytkowego (np. Starego Miasta), a także swobodny i wygodny dostęp do ośrodków kultury i życia towarzyskiego. Mniej ważny jest dostęp do komunikacji publicznej, czy łatwość dojazdu samochodem do typowych lokalizacji miejsc pracy. Widok z okien apartamentów luksusowych zwykle obejmuje szerokie panoramy lub reprezentacyjne place i ulice.

Projekt takiej inwestycji charakteryzuje się doskonałą, niebanalną architekturą, sygnowaną znakomitymi nazwiskami. Budynki wyróżnia elewacja wykonana ze szlachetnych materiałów takich jak kamień czy szkło z uwzględnieniem projektowanych indywidualnie detali architektonicznych ze stali nierdzewnej, brązu lub mosiądzu.

Powierzchnia większości lokali w tym segmencie przekracza 100 m². Z reguły zachowane są minimalne powierzchnie pomieszczeń, zwykle znacznie większe niż w pozostałych podsegmentach rynku – np. sypialnia ok. 20 m², salon ponad 30 m². Liczba łazienek jest z zasady równa liczbie sypialni, a kuchnia jest pomieszczeniem widnym i odrębnym, z możliwością wydzielenia spiżarni lub dodatkowego pomieszczenia technicznego. Apartament luksusowy często posiada obszerny hol o planie zbliżonym do kwadratu. Wymagana jest odrębna garderoba (a nawet kilka), a sypialnia typu master suit jest standardem w każdym apartamencie segmentu premium. Wysokość pomieszczeń przekracza zwykle 300 cm.

Pamiętać przy tym jednak trzeba, że w tym subsegmencie funkcjonuje równolegle kilka zupełnie różnych typów produktu. Apartamenty premium w wieżach mieszkalnych mogą różnić się istotnie od lokali dostępnych w willach miejskich. 

Inwestycja zaliczana do tego podsegmentu oferuje szeroką gamę usług dodatkowych. Mieszkańcy mogą skorzystać nie tylko ze standardowych usług recepcji, ale również z serwisu concierge, drobnych napraw, sprzątania lokalu, itp. Garaże podziemne w tych inwestycjach są zaprojektowane tak, by oferować miejsca dla samochodów o ponadstandardowych rozmiarach oraz uwzględniają pomieszczenia na różnego rodzaju sprzęt sportowy (deska surfingowa, rowery, narty). Częstą praktyką jest zapewnienie dodatkowych miejsc postojowych dla gości oraz podjazdu dla taksówek. Zdarza się też wyposażenie parkingu podziemnego w usługę podziemnej myjni aut. Rozbudowana jest też sfera części wspólnych. Standardem jest dostęp do obiektów sportowo-rekreacyjnych, takich jak basen, sauna, fitness czy kort tenisowy. Zdarzają się również pomieszczenia umożliwiające prowadzenie spotkań biznesowych czy spędzanie wolnego czasu (mini sale kinowe itp.)