Artykuł

Metro – nowy rozkład jazdy!

Warszawskie dzielnice, do których można dostać się za pomocą metra zyskują na atrakcyjności. Czy na tak dynamiczny rozwój, z jakim mamy do czynienia na Woli i Pradze Północ może liczyć też Bemowo?

09 września 2019

Dobrze skomunikowany z resztą miasta – to slogan, który wykorzystują niemal wszyscy deweloperzy, aby przyciągnąć nabywców do swoich inwestycji. Tylko część z nich ma jednak to szczęście, by móc napisać „w pobliżu stacji metra”. A metro przyciąga nabywców mieszkań jak mało co – nie tylko tam, gdzie już jest, ale też tam, gdzie powstanie dopiero za kilka lat – np. na Bemowie. Już dziś ceny mieszkań zrównały się tam z tymi na Pradze Południe czy Wilanowie

Warszawskie dzielnice, do których można dostać się za pomocą metra zyskują na atrakcyjności, co widać na przykładzie tak odmienionej w ostatnim czasie Pragi Północ czy Woli. Jeszcze kilka lat temu obie dzielnice były w dużej części zdominowane przez tereny poprzemysłowe, a okolice praskich ulic Szwedzkiej czy Stalowej cieszyły się sławą najniebezpieczniejszych w stolicy. Mało kto chciał tam budować, a liczba mieszkań dostępnych w ofercie była kilkukrotnie niższa niż obecnie. Dziś ceny lokali i gruntów w tych dzielnicach przyprawiają o zawrót głowy. Przeciętne ceny ofertowe mieszkań osiągnęły tu poziom 12 600-12 800 zł/mkw. Poza bezkonkurencyjnym Śródmieściem, dorównuje im jedynie Ochota, gdzie podaż jest mocno ograniczona.

Drogie pola kapusty

Pierwsza stacja metra na Bemowie zostanie wybudowana do 2022 r. i będzie się znajdowała w rejonie skrzyżowania ul. Powstańców Śląskich z Górczewską. Teren ten od strony obszaru Górce został już intensywnie zabudowany w ostatnich latach. Pozostała część okolic nowej stacji zajęta jest przez bloki z lat 80-tych na Jelonkach Północnych oraz objęty ochroną teren Osiedla Przyjaźń. „Mając świadomość atrakcyjności tych terenów, miasto dopuszcza w swoich pracach planistycznych dogęszczenie osiedla Jelonki Północne, głównie poprzez nowe inwestycje na działkach zajmowanych przez stare pawilony usługowe albo duże parkingi. W przyszłości należący do miasta teren Osiedla Przyjaźń stanowić będzie dla deweloperów wyjątkowo „łakomy kąsek” komentuje Aleksandra Gawrońska, Konsultant w Dziale Badań rynku Mieszkaniowego JLL

Kolejne stacje metra powstawać będą w kierunku południowo-zachodnim i dotrą aż do ulicy Połczyńskiej. Ich planowane otwarcie przewidziane jest na 2024 r. Pomimo pojawiającej się systematycznie nowej zabudowy mieszkaniowej na Chrzanowie, większość obszaru zajmują wciąż pola uprawne, które z każdym rokiem są coraz cenniejsze. Rosnące ceny ziemi w tym rejonie oraz poprawiająca się infrastruktura mają swoje odzwierciedlenie w cenach mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jeszcze w latach 2013-2015, kiedy na terenie Chrzanowa pojawiły się pierwsze inwestycje, deweloperzy wprowadzali do sprzedaży mieszkania w cenie 6 000-7000 zł/mkw (średnia dla Warszawy wynosiła wówczas 7 800-8 100 zł/mkw). Im perspektywa budowy metra była bliższa, tym szybciej rosły ceny nowych mieszkań. Lata 2016-2017 przyniosły wzrost cen o kolejne 1000 zł.

bemowo srednia-cena

W 2018 roku w całej Warszawie ceny mieszkań istotnie wzrosły, głównie za sprawą wzrostu kosztów budowy oraz cen ziemi. Na Bemowie ceny w nowych projektach deweloperskich przekroczyły granicę 8 000 zł/mkw. Co więcej, w I połowie 2019 roku nowe wprowadzenia podniosły tu cenę średnią do poziomu 9 057 zł/mkw. Jest to poziom porównywalny z cenami na Pradze Południe, Ursynowie czy Wilanowie. Nie zniechęciło to kupujących, a wolumen transakcji odnotowany w dzielnicy w ostatnim kwartale był wyższy niż nowa podaż. 

Większa liczba nowych mieszkań pojawi się tam w latach 2025-2030 jako rezultat zmian planistycznych dopuszczających większą intensywność nowej zabudowy i oddania w całości II linii metra.

Aleksandra Gawrońska, Consultant, Residential research, JLL

Zainteresowanie nabywców nie maleje, ale kurczy się wybór

W latach 2013-2018 na Bemowie oddawano średnio 1 200 lokali rocznie. Wyjątkowe pod tym względem były lata 2016 i 2018, kiedy produkcja mieszkaniowa sięgnęła 1 800 jednostek. Generalnie lata 2016-2018 były czasem wysokiej aktywności deweloperów. W tym okresie do użytku oddano prawie 4 800 lokali, co jest wynikiem o 45,7% lepszym niż w latach 2013-2015, kiedy ukończonych zostało ok. 3 300 mieszkań. Również pod względem sprzedaży mieszkań najlepsze dla Bemowa okazały się lata 2016-2018. Nabywcy kupili w tym okresie ok. 5 300 lokali, o 37% więcej niż w 2013-2015 roku. Jak zauważa Aleksandra Gawrońska „Dotychczas największą aktywność deweloperów obserwować można było w centralnej części dzielnicy, w Górcach. Jednak to południowo – zachodnia część Bemowa posiada obecnie większy potencjał mieszkaniowy i to właśnie tam zlokalizowane są stacje II linii metra.”

produkcja mieszkaniowa

Kolejne lata zapowiadają się nieco słabiej. Projekty z terminem ukończenia w 2019 i 2020 roku są już częściowo oddane do użytkowania lub na etapie zaawansowanej budowy i nic nie wskazuje na to, aby przekroczyły poziom 1 000 nowych jednostek mieszkalnych rocznie. W porównaniu do najlepszego pod względem sprzedaży 2017 roku w I półroczu br. aż o 43% spadła także aktywność nabywców, którzy kupili nieco ponad 600 mieszkań. Wszystko przez kurczącą się podaż. Obecnie w ofercie w dzielnicy dostępnych jest zaledwie około 650 mieszkań, co jest jednym z najniższych wyników od 2010 r. Jest to o blisko 1 000 jednostek mniej niż w 2016 r. Nabywcom póki co pozostaje czekać, aż deweloperzy ogłoszą kolejne projekty mieszkaniowe w tej części Bemowa. „Sprawy nie ułatwia jednak nadal nieuchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla części Chrzanowa, gdzie znajduje się najwięcej terenów pod nową zabudowę mieszkaniową. Nowe inwestycje hamuje także brak odpowiedniej infrastruktury technicznej w tym rejonie”, dodaje Aleksandra Gawrońska.

Zgodnie z prognozami zespołu mieszkaniowego JLL przewidywany jest umiarkowany wzrost skali produkcji mieszkaniowej w tym rejonie. Większa liczba nowych mieszkań zdaniem ekspertów pojawi się tam w latach 2025-2030 jako rezultat zmian planistycznych dopuszczających większą intensywność nowej zabudowy i oddania w całości II linii metra. Na pewno nie będziemy mieli jednak do czynienia ze scenariuszem tak intensywnego rozwoju dzielnicy jak w przypadku Woli. Możemy natomiast spodziewać się dalszego wzrostu cen, choć już nie tak gwałtownego jak miało to miejsce w ostatnich kilku kwartałach.