Artykuł

Podsumowanie 2019 roku na rynku nowych mieszkań w Polsce

Wszystko wskazuje na to, że wolumen transakcji osiągnięty przez deweloperów będzie zbliżony do tego z roku poprzedniego, a łączna wartość zawartych przez nich umów z pewnością przewyższy tę z 2018 r.

24 grudnia 2019

Rok 2019 okazał się całkiem dobrym rokiem dla polskiego rynku deweloperskiego, zwłaszcza z perspektywy budujących i sprzedających mieszkania. Wszystko wskazuje bowiem na to, że deweloperzy sprzedadzą mniej więcej tyle samo mieszkań, co w roku poprzednim, a łączna wartość zawartych przez nich umów z pewnością przewyższy tę z roku 2018.

Powody do zadowolenia będą mieli nie tylko deweloperzy. Był to z pewnością dobry rok także dla bankowców udzielających kredytów na zakup mieszkań, bo liczba tych nowo udzielonych wzrosła, pomimo, że wzrosły także trochę marże doliczane do oprocentowania bazowego. Politycy z satysfakcją niewątpliwie podkreślą fakt, że po raz pierwszy w historii postsocjalistycznej Polski liczba oddanych do użytku mieszkań może przekroczyć 200 tysięcy. W największych miastach w kraju padną zapewne rekordy liczby wybudowanych mieszkań, co będzie dla lokalnych włodarzy okazją do pochwalenia się przyjazną deweloperom polityką, choć w rzeczywistości ze świecą szukać miast, w których rzeczywiście samorząd wspiera nowe inwestycje deweloperskie. Tylko z perspektywy nabywców rok ten mógł pozostawić niedosyt, w końcu ceny wzrosły, a wybór mieszkań do kupienia zmalał.

Z pewnością kilka rzeczy na pierwotnym rynku mieszkaniowym mogło potoczyć się w minionym roku gorzej. Mogliśmy być świadkami uchwalenia co najmniej jednej ustawy wpływającej istotnie na wzrost cen i utrudniającej życie deweloperom. Inaczej mogło brzmień orzeczenie europejskiego trybunału w sprawie kredytów frankowych, znacznie utrudniając życie bankowcom. Pojawić się też mogło parę rozwiązań podatkowych zmniejszających zasób pieniędzy w portfelach klasy średniej - głównych nabywców mieszkań.

Przypomnijmy pokrótce jakie były najważniejsze zjawiska wpływające na nastroje uczestników rynku i na wyniki minionego roku.

Bez regulacyjnych zawirowań

Po gorączce wyborów samorządowych politycy wrócili na początku roku do prac nad nowymi ustawami. Z nadzieją oczekiwano w branży na nowelizację ustawy regulującej obrót gruntami rolnymi. Przywrócenie możliwości kupowania bez ograniczeń gruntów rolnych w granicach miast miało zwiększyć podaż terenów inwestycyjnych i podtrzymać podaż mieszkań w kolejnych latach. Rozstrzygnięcie debaty sejmowej o ochronie gruntów rolnych okazało się rozczarowujące z perspektywy deweloperów. Nie doszło bowiem ostatecznie do całkowitego uwolnienia obrotu terenami rolnymi w granicach miast, choć zwiększenie limitu powierzchni do 1 ha było wyraźną zmianą na lepsze.

Niepokój budziły natomiast informacje o planowanych zmianach ustawy o ochronie praw nabywców i nowej ustawie o planowaniu przestrzennym. Ostatecznie nie doszło ani do uchwalenia nowej wersji tzw. ustawy deweloperskiej, z którą wiązałoby się utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ani też mającej wprowadzić zupełnie nowe rozwiązania ustawy o planowaniu przestrzennym.

Początek października przyniósł natomiast długo wyczekiwane orzeczenie TSUE dotyczące kredytów indeksowanych według kursu franka szwajcarskiego. Mimo, iż uznane zostało przełomowe przez wyczekujących go kredytobiorców, w praktyce to polskim sądom pozostawiło rozstrzyganie w sprawach konkretnych umów kredytowych. Dla sektora bankowego oznacza to rozłożenie jego ewentualnych negatywnych skutków na dość długi okres i nic nie wskazuje na to by wiązało się z zagrożeniem dla kredytowania czy to nabywców mieszkań, czy deweloperów. Będzie to jednak zapewne jednym z kilku powodów podwyższenia ceny kredytów w kolejnych kwartałach.

Popyt stabilny, choć nie we wszystkich segmentach

W sześciu miastach o największej skali rynku deweloperzy sprzedali do końca września 48 tys. mieszkań. Liczba transakcji w całym roku wyniesie na tych rynkach najprawdopodobniej ok. 64-65 tys.. Na takie wyniki złożą się jednak różne rezultaty w poszczególnych miastach. W dwóch miastach: Poznaniu i Łodzi, padną rekordy sprzedaży. Bez rekordu, ale z nadwyżką sprzedaży nad nową podażą zakończą rok deweloperzy działający w Warszawie.  Na pozostałych rynkach różnice między nową podażą, a liczbą transakcji były dotychczas mniej wyraźne i czwarty kwartał może zadecydować o wynikach całego roku.

Popyt na mieszkania utrzymał się na wysokim poziomie, choć w niektórych segmentach rynku szczyt zainteresowania już wyraźnie minął. Widoczne to było zwłaszcza w przypadku mieszkań z przeznaczeniem na krótkoterminowy najem w Gdańsku. Jednocześnie przy utrzymujących się niskich stopach procentowych i ograniczonej możliwości alternatywnego inwestowania udział zakupów „pod wynajem” utrzymał się na poziomie zbliżonym do tego sprzed roku.

Rośnie znaczenie nabywców z drugiego wyżu demograficznego

Zauważalny stał się spadek znaczenia młodych nabywców, kupujących pierwsze mieszkanie za kredyt. Jest to efektem „cienia popytowego” powstałego po zakończeniu programu MdM, czyli mobilizacji części tej grupy nabywców w 2017 roku, aby z rządowych dopłat skorzystać w jak największym stopniu. Nakłada się na to demografia: kolejne roczniki absolwentów wyższych uczelni są coraz mniej liczne. Ta grupa jest także w największym stopniu uzależniona od kredytów bankowych i od posiadanych oszczędności na wkład własny, a gdy ceny rosną, to jest im coraz trudniej kredyt zaciągnąć. Widać także zjawisko „wypychania” młodych nabywców, zwłaszcza singli, z rynku przez nabywców inwestycyjnych, akceptujących wyższe ceny, a poszukujących takich samych mieszkań. Wreszcie, ta grupa przesuwa się na rynek wtórny, na którym pojawia się coraz więcej mieszkań kupionych przed 10-15 latami przez „starszych kolegów”, a ci teraz coraz częściej myślą o zakupie większego lokum.

To oczywiście także zmiana wynikająca z demografii. Drugi wyż demograficzny, czyli nabywcy urodzeni w latach 1976-85 są w fazie powiększania rodziny, zmian w zakresie edukacji dzieci, awansu i rozwoju zawodowego, i niestety także wielu rozstań kończonych rozwodami. Każde z tych zjawisk korzystnie wpływa na popyt mieszkaniowy. W rodzinach z dziećmi popyt jest także nieco wspierany przez program Rodzina 500+, choć banki nadal nie traktują dodatków na dzieci jako stałego źródła dochodu, uwzględnianego przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Co ważne, wzrost znaczenia tej grupy nabywców oznacza oczywiście także wzrost zainteresowania większymi mieszkaniami, trzy- i czteropokojowymi.

Seniorzy rozpoznają możliwości, Ukraińcy zamierzają zostać

Powoli rośnie także znaczenie nabywców ze starszej grupy wiekowej. Przedstawiciele powojennego wyżu demograficznego przechodzą właśnie lub szykują się do emerytury. Część z nich stać na nowe mieszkanie, lepiej odpowiadające potrzebom aktywnych seniorów. Znaczenie tej grupy na rynku będzie także wyraźnie rosnąć w najbliższych latach. Pojawiają się również pierwsze próby stworzenia oferty dla mniej aktywnej i często słabiej zorientowanej w możliwościach jakie daje rynek grupy starszych klientów. Jesienią ruszyła w Poznaniu budowa jednego z największych dotychczas kompleksów senioralnych łączących funkcje opiekuńcze z ofertą dla w pełni samodzielnych seniorów.

Warto dodać jeszcze jedną obserwację: rośnie udział Ukraińców w gronie nabywców mieszkań. To chyba pozytywne zjawisko, świadczące o zakorzenianiu się w naszym kraju imigrantów, którzy napłynęli do Polski w ostatnich latach i zasiedlili najpierw mieszkania na wynajem.

Liczba wyzwań dla deweloperów rośnie

W skali firm i niektórych miast spadek sprzedaży w minionym roku wynikał głównie z braku podaży, a nie z trudności ze znalezieniem nabywców. W trzech pierwszych kwartałach roku w sześciu miastach o największej skali rynku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży nieco ponad 46 tys. mieszkań, a zatem o 2 tys. mniej, niż sprzedali w tym samym okresie. Jeśli trend z trzech kwartałów się utrzyma nowa podaż w 2019 r. osiągnie poziom ok. 61-63 tys. mieszkań.

Dla firm kluczową sprawą jest obecnie pozyskanie terenów inwestycyjnych za racjonalne ceny, a potem uzyskanie w zbliżonym do ustawowego terminie pozwolenia na budowę. Na szczęście wyhamował wzrost cen wykonawstwa, choć w perspektywie są nowe regulacje dotyczące energooszczędności.

Od stycznia 2021 roku nowo wydawane pozwolenia na budowę będą musiały dotyczyć projektów spełniających wymagania dla NZEB czyli budynków prawie zero energetycznych. Oznacza to oczywiście wzrost kosztów realizacji. Z pewnością wiele firm podejmie starania, aby do końca 2020 roku uzyskać „zapas” pozwoleń na budowę na kolejne inwestycje, które będzie można rozpocząć nie tylko w roku 2021, ale i dwóch-trzech kolejnych.

Wobec skromnych rozmiarów banków gruntów w większości firm można prognozować wyraźny wzrost popytu na działki w pierwszej połowie 2020 roku, zwłaszcza na terenach objętych planami miejscowymi lub mających ważne decyzje o warunkach zabudowy.

Tymczasem nie widać zmian w niechętnym podejściu samorządów do stosowania w praktyce tzw. specustawy mieszkaniowej, która miała ułatwić pozyskiwanie terenów pod nowe inwestycje. Część miast jest także w trakcie procesu opracowywania nowych studiów UiKZP, a w związku z tym ma ograniczone możliwości procedowania nowych planów miejscowych. Rezerwy częściowo uzbrojonych terenów pod zabudowę w centralnych rejonach miast to najczęściej tereny poprzemysłowe, takie jak Wolne Tory w Poznaniu czy Młode Miasto w Gdańsku. Inwestycje w takich rejonach są związane z ponadprzeciętnymi kosztami, co musi mieć wpływ na ceny.

Jeśli nie mieszkania to co?

W minionym roku wciąż wyraźnie widać było zjawisko, które wyjątkowo silnie kształtowało rynek w 2018 r. Gdy brakowało terenów, na których można było budować zwykłe mieszkania, coraz więcej firm wykorzystywało posiadane działki przeznaczone pod funkcje usługowe na inwestycje o innej funkcji. Budowane są tam akademiki, condohotele lub mikroapartamenty. Można założyć utrzymanie się trendu rozwoju rynku prywatnych akademików. W największych polskich miastach brakuje miejsc w domach studenckich, zwłaszcza, że liczba studentów zagranicznych z roku na rok dynamicznie rośnie. Z drugiej strony nie brak zagranicznych funduszy zainteresowanych zakupem nowo budowanych domów studenckich.

Niejasna jest natomiast przyszłość sektora aparthoteli i najmu krótkoterminowego. Pod koniec września UOKiK i KNF opublikowały ostrzeżenia skierowane do osób inwestujących lub zamierzających inwestować w condo- i aparthotele. UOKiK zwrócił uwagę na ryzyko utraty środków w razie bankructwa dewelopera, niepewny zysk z inwestycji, a także często nieprzejrzystą relację między deweloperem, pośrednikiem i konsumentem. Trudno dziś określić, na ile działania UOKiK przełożą się na spadek popytu w sektorze condohoteli, ale część potencjalnych nabywców może przenieść swoje zainteresowanie na typowe mieszkania pod wynajem, postrzegane jako bardziej bezpieczna inwestycja.

Z drugiej strony samorządy, wspólnoty mieszkaniowe, media i branża hotelarska wzywają do uregulowania krótkoterminowego najmu mieszkań w centrach miast. Choć w porównaniu z Barceloną, Paryżem czy Berlinem skala tego zjawiska nie jest jeszcze w Polsce duża, to trzeba się liczyć z jakąś formą ograniczenia liczby wynajmowanych w tym trybie lokali lub zmniejszającą opłacalność najmu.  Jednak dla większości deweloperów popyt o takiej charakterystyce nie ma istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstw.

Zapasy w cenie

Elastyczność podaży była w poprzednich latach stabilizatorem zapobiegającym wzrostowi cen. Obecnie ceny rosną nie tylko dlatego, że rosną koszty wytworzenia produktu, ale także dlatego, że przy wciąż wysokim popycie wiele firm, które nie mają rezerwy mieszkań do sprzedaży, podnosi ceny, aby spowolnić zbyt szybkie tempo ich wyprzedawania. Nie mają one bowiem żadnej gwarancji, że uda im się zakończyć w rozsądnym terminie wszystkie wymagane procedury i przygotowania pozwalające wprowadzić do oferty kolejne inwestycje. Swoją drogą, to swoisty paradoks. W przeszłości podstawowym celem firm było przecież to, aby mieszkania sprzedawały się jak najszybciej.

Jaki będzie 2020?

Perspektywy na rok 2020 są nadal dobre. Niskie stopy procentowe przy wyraźnie wyższej inflacji będą nadal stymulować zakupy o charakterze inwestycyjnym, a kredyty hipoteczne pozostaną relatywnie dostępne.  Nie widać zagrożenia pojawienia się nadwyżki podaży nad popytem, choć rekordowo wysoka oferta w Poznaniu i Łodzi będzie na pewno hamować wzrost cen.

Firmy działające na polskim rynku mieszkaniowym zdają sobie sprawę, że liczba sprzedawanych mieszkań nie mogła rosnąć bez końca, a nadchodzące schłodzenie koniunktury w gospodarce znajdzie swoje odbicie także w mniejszym popycie na mieszkania. Jednak sytuacja firm deweloperskich jako branży wydaje się dość bezpieczna. Odporność sektora deweloperskiego na kryzys związana jest z dwoma zjawiskami: niskim zadłużeniem deweloperów w sektorze bankowym i wysokim poziomem sprzedaży. Niskie zadłużenie jest efektem finansowania przez banki procesu budowy przede wszystkim poprzez udzielanie nabywcom indywidualnych kredytów hipotecznych wypłacanych w trakcie procesu realizacji na rachunki powiernicze dla danej inwestycji, a nie poprzez bezpośrednie finansowanie działalności deweloperów. Dodatkowym zabezpieczeniem firm deweloperskich przed kryzysem jest wypracowany w ostatnich latach bardzo wysoki poziom sprzedaży, którego stopniowa redukcja nie zagrozi płynności finansowej przedsiębiorstw. Bardziej prawdopodobne jest to, że deweloperzy zaakceptują wolniejsze tempo sprzedaży, niż że obniżą ceny, rezygnując z wypracowanych marż.

Kluczowe dla przyszłości rynku w kilkuletniej perspektywie będą: sytuacja gospodarcza i nowe regulacje. O ile ten pierwszy czynnik zależy przede wszystkim od zjawisk w skali globalnej, o tyle ten drugi – od aktualnego układu politycznego w kraju. Zmiany personalne w resorcie zajmującym się budownictwem mieszkaniowym i planowaniem przestrzennym wiążą się z kilkoma znakami zapytania dotyczącymi tego, czy i jakich korekt w polityce mieszkaniowej możemy oczekiwać w bieżącej kadencji parlamentu. Czy zapowiedzi włączenia prywatnych firm deweloperskich w realizację programu Mieszkanie PLUS zaowocują dostępem do gruntów Skarbu Państwa? Czy rząd wróci do pomysłu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego? Czy mamy realne szanse na polskie REITy mieszkaniowe?  I czy w nieodległym terminie może zostać uchwalona nowa ustawa o planowaniu przestrzennym?

Niezależnie od tego jakie zmiany prawne nas czekają, to myśląc o kilkuletniej perspektywie trzeba pamiętać, że w porównaniu do 2013 r. liczba transakcji w szczycie boomu, czyli w 2017 r., zwiększyła się ponad dwukrotnie. Zmniejszenie się popytu w fazie osłabienia koniunktury o jedną trzecią nie byłoby w tej sytuacji niczym zaskakującym i oznaczałoby osiągnięcie wyniku na poziomie całkiem dobrego 2015 roku. Nadal wszystko wskazuje na to, że zmniejszanie się wolumenu obrotów na rynku pierwotnym będzie miało powolny, stopniowy charakter, co pozwoli deweloperom na dostosowanie do zmieniającej się sytuacji rynkowej. O ile w szeroko rozumianym otoczeniu rynku nie wydarzy się coś bardzo niekorzystnego, to nie grozi nam zjawisko rozwarcia się nożyc rosnącej podaży i spadającego popytu.

[1] Niniejszy artykuł został napisany w połowie grudnia, ostateczne dane z monitoringu rynku mieszkaniowego za cały rok 2020 zostaną opublikowane 23 stycznia 2020 roku. 

Chcesz dowiedzieć się więcej? Porozmawiaj z nami