Rynek handlowy zmierza w stronę nowych formatów

Podaż – deweloperzy dywersyfikują portfolio

„Choć centra handlowe pozostają najpopularniejszym formatem na polskim rynku, to aktywność deweloperów w tym segmencie systematycznie spada. W 2019 r. do użytku oddano 169 000 mkw. w centrach handlowych, a to o 100 000 mkw. mniej niż jeszcze rok wcześniej. Taki rezultat pokazuje dywersyfikację oraz dojrzałość polskiego rynku”, tłumaczy Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Największe nowo otwarte projekty w ubiegłym roku to Galeria Młociny w Warszawie (78 500 mkw. powierzchni handlowej) oraz Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu (25 300 mkw.). Jednocześnie 56 000 mkw. wycofano z podaży z powodu zamknięcia kilku centrów handlowych Tesco. W rezultacie, powierzchnia handlowa w Polsce, obejmująca wielkopowierzchniowe formaty, osiągnęła poziom 14,6 miliona mkw. z czego za 10,2 mln mkw. odpowiadają 422 centra handlowe, przekładając się na nasycenie na poziomie 266 mkw. na 1 000 mieszkańców.

„Aktualnie w budowie pozostaje około 217 000 mkw. w ramach centrów handlowych z terminem oddania do końca 2021 roku. Jednocześnie rosnąca liczba deweloperów dywersyfikuje swoje portfolio celując w inne formaty. W minionym roku na rynek trafiło blisko 210 000 mkw. w ramach parków handlowych i wolnostojących magazynów handlowych, o 29% więcej niż w roku poprzednim. 2019 był także owocny dla mniejszych formatów, w tym centrów convenience^[1], w którym łącznie do użytku oddano blisko 138 000 mkw. - najwięcej w historii”, dodaje Joanna Tomczyk.

Cyfryzacja decyduje o handlowym „być albo nie być”

„Szybsze tempo życia, zapotrzebowanie na wysokiej jakości produkty, wyższa świadomość, a także rosnące znaczenie technologii, cyfryzacji i sprzedaży internetowej wymuszają na sieciach handlowych przyjęcie nowych strategii. Widać to już nie tylko wśród sieci modowych, ale szczególnie w segmencie spożywczym, gdzie operatorzy na potęgę inwestują w nowatorskie rozwiązania. Należą do nich m.in. sklepy typu „kliknij i odbierz”, sklepy internetowe, formaty promujące produkty bio czy kasy samoobsługowe”, mówi Anna Wysocka. Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Przykładem jest Biedronka, która testuje formaty premium w niektórych lokalizacjach po zamkniętych sklepach Piotr i Paweł, i wprowadza kasy samoobsługowe. Z kolei Lidl, w celu zminimalizowania skutków zakazu handlu w niedzielę, uruchomił sklep internetowy i przeprowadził kampanię marketingową zachęcającą do robienia zakupów w soboty. Żabka natomiast rozwija koncept sklepu jutra, wykorzystując elementy sztucznej inteligencji i zaawansowane algorytmy, a sieć Carrefour uruchomiła swój pierwszy w Polsce, całodobowy sklep Carrefour Express w formacie samoobsługowym i rozpoczęła testowanie nowych formatów Carrefour Bio i Supeco. Tak konkurencyjny rynek to spore wyzwanie dla centrów handlowych, które muszą proponować coś więcej niż tylko punkty sprzedaży.

„Rozwój sprzedaży wielokanałowej („omnichannel”) powoduje, że galerie handlowe coraz częściej stają się uczestnikami handlu elektronicznego poprzez coraz bardziej rozbudowane strony internetowe, cyfrowe interfejsy oraz komunikację mobilną z klientami w budynku i poza nim. Przykładem może być Unibail-Rodamco Labs, jednostka firmy odpowiedzialna za innowacje cyfrowe, mające na celu ułatwienie zakupów i korzystanie z oferty gastronomicznej w obiektach handlowych z portfolio firmy”, dodaje Anna Wysocka.

Debiuty i czynsze pod kontrolą

„Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe w Polsce jest generowany przede wszystkim przez największe sieci handlowe poszukujące atrakcyjnych lokalizacji. Grupa ta reprezentuje stabilną strategię ekspansji, jednak bez presji ilościowej kolejnych otwarć. Ma to odzwierciedlenie w stabilnej liczbie debiutów międzynarodowych marek. W 2019 roku pierwsze sklepy w Polsce otworzyło 20 nowych zagranicznych brandów, m.in. kultowy Hermes z Francji, modowi giganci, tacy jak Monki i Weekday należący do Grupy H&M, czy amerykański Under Armour”, podkreśla Anna Wysocka.

Czynsze “prime”^[2] w Polsce w ubiegłym roku pozostały względnie stabilne, osiągając najwyższy poziom w Warszawie, do 135 EUR / mkw. / miesiąc (maksymalnie 60 EUR w lokalizacjach „sub-prime”), podczas gdy w miastach regionalnych oscylują między 45 a 60 EUR / mkw. / miesiąc.

Rynek inwestycyjny

„Wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości handlowych przekroczyła w 2019 roku 2 mld EUR. To wynik znacznie powyżej rocznej średniej na poziomie ok. 1,5 mld EUR, odnotowanej w latach 2009 – 2018. W odróżnieniu od 2018, kiedy 75% ogólnej wartości przypadło na transakcje sfinalizowane w pierwszym półroczu, w 2019 największą aktywność inwestorów notowaliśmy w ostatnim kwartale roku, kiedy sfinalizowano umowy kupna/sprzedaży obiektów handlowych o wartości 1,14 mld EUR”, komentuje Andrzej Bzowski, Starszy Analityk, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

W ubiegłym roku na rynku dominowały transakcje portfelowe, m. in. zrealizowanie przez Cromwell prawa pierwokupu do portfela centrów handlowych, sprzedaż Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin do ECE European Prime Shopping Centre Fund II przez Atrium (298 mln EUR) czy nabycie drugiej transzy centrów handlowych M1 przez EPP.

Stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w Polsce pozostają na poziomie 4,9%. Najlepsze parki handlowe osiągają stopy kapitalizacji ok. 6,8%.

¹ GLA z przedziału 2 000 – 4 999 mkw.

² Czynsze prime odnoszą się do najlepszych lokali handlowych o powierzchni około 100 mkw. przeznaczonych dla branży moda i dodatki, w wiodących centrach handlowych