Kiedy kwartał oczekiwania na dane rynkowe to zbyt długo

Dla zespołu monitoringu rynku mieszkaniowego w JLL jednostką czasu jest kwartał. Od 2007 roku, od kiedy w REAS (obecnie Zespół Mieszkaniowy JLL) został zainicjowany stały program badania rynku pierwotnego, co kwartał nieprzerwanie odbywa się całościowy monitoring projektów deweloperskich w 6 największych miastach w Polsce. Akurat tyle czasu potrzeba, by rzetelnie zbadać te rynki, a następnie na podstawie zgromadzonych danych prowadzić analizy i wnioskować – na różnych płaszczyznach doradczych. Jest to też na tyle często, by wychwycić zmiany w nastrojach, zachowaniach i trendach.

Pandemia COVID-19 zaskoczyła nas w trakcie standardowego cokwartalnego badania w marcu 2020 roku. Wyniki tego badania – jeszcze nie dotknięte konsekwencjami zamrożenia gospodarki i życia społecznego – zaprezentowaliśmy w naszym raporcie kwartalnym „Rynek mieszkaniowy w Polsce – Q1 2020”. Ale nie był to pierwszy „kryzysowy” raport w historii tych badań.

Doświadczenie i bieżące analizy

Badaliśmy rynek mieszkaniowy zanim wybuchł kryzys lat 2008 - 2009 i nie przestaliśmy tego robić w jego trakcie. Dzięki temu doświadczeniu już zamykając raport po pierwszym kwartale 2020 r. wiedzieliśmy, że jednym z najtrudniejszych zjawisk z jakim deweloperzy będą się musieli zmierzyć w nadchodzących miesiącach, będą tzw. zwroty, i że tym razem kwartał dzielący nas od kolejnego raportu obrazującego realną sytuację w mieszkaniówce będzie dla wielu uczestników rynku trwał w nieskończoność.

Poprzednie doświadczenia nauczyły nas, że zwroty (tak w słowniku zespołu mieszkaniowego JLL określamy mieszkania, które wracają do oferty dewelopera, ponieważ nabywcy zrezygnowali z ich zakupu – nawet jeśli wcześniej zawarli umowę rezerwacyjną i wpłacił niezbędną kwotę, czy nawet zawarli już umowę deweloperską) są jednym z istotnych źródeł niepokoju. Im większy bowiem był sukces sprzedażowy w miesiącach bezpośrednio poprzedzających kryzys, tym większa obawa, że klienci wycofają się ze swoich niedawnych decyzji.

„Jesteśmy częścią rynku mieszkaniowego od tak wielu lat, że wyczuwamy pojawiające na nim potrzeby i pytania niemal natychmiast, a naszym głównym celem jest to, by współpracującym z nami firmom móc na nie jak najszybciej odpowiedzieć” komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Tak było i tym razem, dlatego skróciliśmy naszą standardową jednostkę czasu o połowę i w maju br. (w połowie II kwartału) zespół monitoringu rynku wykonał kontrolne badania dwóch największych rynków mieszkaniowych w Polsce: warszawskiego i krakowskiego. Efekty tej pracy prezentuje poniższa mapa.

Co działo się w połowie II kwartału?

Od początku kwietnia do połowy maja 2020 roku deweloperzy działający na rynku warszawskim wprowadzili do sprzedaży 1,5 tys. mieszkań w 20 projektach/etapach inwestycji. Zarejestrowana w tym okresie przez JLL sprzedaż osiągnęła poziom zaledwie 0,8 tys. lokali. Biorąc jednak pod uwagę okoliczności, w których realizowano te transakcje (ograniczenia w przemieszczaniu oraz wysoki poziom niepewności dotyczący zarówno zdrowia i bezpieczeństwa osobistego jak i sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych), liczba ta i tak może wydawać się dość dużym osiągnięciem. Najważniejsze jednak, jak na tym tle wygląda jednak liczba odnotowanych przez zespół monitoringu zwrotów, która przekroczyła 580 lokali.

Najwięcej zwrotów odnotowaliśmy na Woli, Mokotowie, Pradze Południu i Ursusie. Kiedy pomniejszymy sprzedaż zrealizowaną w analizowanym okresie o zwroty odnotowane w inwestycjach zlokalizowanych na danym obszarze, otrzymamy sprzedaż netto dla każdej z dzielnic. Na Woli, Mokotowie i Ursusie sprzedaż netto w analizowanym okresie była ujemna” wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Jak będą wyglądać te liczby dla całego kwartału? Odpowiedź na najbardziej wyczekiwane pytania o stan rynku mieszkaniowego po II kwartale 2020 r. już pod koniec lipca.