Analizy mieszkaniowe bez tajemnic – pojęciownik

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych rozwija się dynamicznie. Zjawiska na nim zachodzące są często przedmiotem badań, analiz i licznych komentarzy – zarówno ze strony firm badawczych, niezależnych ekspertów jak i mediów. Zdarza się przy tym, że wielość i niejednoznaczność pojęć, którymi zjawiska te są opisywane, powoduje trudność w interpretacji czy wręcz rozbieżność prezentowanych danych. Zespół mieszkaniowy JLL zarówno w projektach doradczych realizowanych na zamówienie klientów jak i w publikowanych cyklicznie raportach rynkowych posługuje się danymi, które już od niemal dwudziestu lat (wcześniej pod marką REAS) gromadzone są i opisywane w oparciu o autorską metodologię. Metodologia ta obejmuje nie tylko procedury badawcze: sposób gromadzenia i przetwarzania danych, ale też określoną terminologię.

Poniżej przedstawiamy podstawowy zakres pojęć, jakimi eksperci Zespołu Mieszkaniowego JLL posługują się mówiąc czy też pisząc o polskim rynku mieszkaniowym.

Monitoring rynku pierwotnego

Monitoring JLL to cyklicznie prowadzone badanie pierwotnego rynku mieszkaniowego (standardowo w interwałach kwartalnych lub w półrocznych w mniejszych miastach). Monitoring prowadzi zespół odpowiednio przeszkolonych pracowników, którzy są odpowiedzialni za pozyskiwanie informacji o wszystkich inwestycjach mieszkaniowych na danym obszarze. Identyfikowanie pojawiających się na rynku nowych inwestycji oparte jest o śledzenie na bieżąco publikacji branżowych, materiałów reklamowych, stron internetowych, serwisów agregujących oferty oraz obecności na imprezach targowych. Istotnym źródłem informacji są także lokalni współpracownicy oraz nierzadko deweloperzy, z którymi firma współpracuje.

Dane są zbierane metodą standaryzowanych, wspomaganych komputerowo wywiadów telefonicznych z biurami sprzedaży deweloperów. W przypadku niekompletnych lub sprzecznych danych, pracownicy oraz lokalni współpracownicy osobiście odwiedzają biura sprzedaży oraz obiekty w budowie, zaś wywiad telefoniczny jest przeprowadzany ponownie. Cyklicznie zbierane dane o każdym obiekcie mają jednolity format tworząc ustrukturalizowaną bazę danych aktualnych oraz danych historycznych.

Inwestycja deweloperska

Zamiennie projekt deweloperski. Jest to długookresowe, obarczone ryzykiem alokowanie zasobów ekonomicznych (nakładów inwestycyjnych), w rezultacie którego powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód. W ujęciu modelowym inwestycja deweloperska jest rezultatem połączenia trzech pochodzących od dewelopera elementów: wizji, lokalizacji i kapitału, które łącznie określają warunki konieczne dla zaistnienia inwestycji.

Przedsięwzięcie deweloperskie

Pojęcie zdefiniowane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Jest to proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Proces ten obejmuje – budowę ^[1] (czyli wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności:

• nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa,
• przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego,
• nabycie materiałów budowlanych i
• uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

Faza (etap)

Inaczej etap inwestycji deweloperskiej. Wyodrębniona część inwestycji deweloperskiej. W terminologii JLL o wydzieleniu fazy/etapu w projekcie mieszkaniowym może zadecydować jedna z istotnych cech określających status inwestycji taka jak: status budowy, status sprzedaży, planowany/faktyczny termin rozpoczęcia sprzedaży/budowy, planowany/faktyczny termin zakończenia sprzedaży/budowy. Pojęcie fazy projektu deweloperskiego w terminologii JLL nie jest równoznaczne z pojęciem budynku mieszkalnego. Na fazę może składać się jeden bądź wiele budynków. W sytuacji, w której deweloper w materiałach marketingowych opisuje kilka budynków o zróżnicowanych cechach (np. różnych datach rozpoczęcia budowy) w bazie inwestycji prowadzonej przez JLL budynki o różnych cechach będą zarejestrowane i monitorowane jako odrębne fazy (etapy). Taki podział umożliwia np. śledzenie rzeczywistego tempa sprzedaży dla części wieloetapowych inwestycji.

Status budowy mieszkań

W terminologii stosowanej w projektach doradczych i raportach rynkowych JLL inwestycjom mieszkaniowym (mieszkaniom) mogą zostać nadane trzy statusy zaawansowania realizacji: planowana, realizowana, zakończona.

• planowana – inwestycja, której budowa nie została rozpoczęta; podstawą przypisania do tej grupy jest co najmniej deklaracja zamiaru realizacji projektu deweloperskiego na danym gruncie,
• realizowana – inwestycja, której budowa trwa tj. deweloper przekazał działkę/plac budowy generalnemu wykonawcy i trwają na danym terenie prace budowlane,
• zakończona – inwestycja, której budowa została zakończona tj. generalny wykonawca zakończył wszystkie prace budowlane i przekazał budynek deweloperowi.

Status sprzedaży mieszkań

Analizowanym i opisywanym przez nas inwestycjom mieszkaniowym mogą zostać nadane cztery statusy sprzedaży: nierozpoczęte (planowane do wprowadzenia), w sprzedaży, sprzedane, wstrzymane.

• nierozpoczęte – mieszkania (inwestycje), które nie zostały wprowadzone do sprzedaży, ale deweloper zadeklarował datę ich oddania do użytkowania.
• w sprzedaży – mieszkania (inwestycje), które zostały wprowadzone do sprzedaży i są dostępne w ofercie rynkowej.
• sprzedane - mieszkania (inwestycje), które nie są już dostępne w ofercie rynkowej a jednocześnie ich sprzedaż nie została wstrzymana. W szczególnych okolicznościach (np. przy sprzedaży pakietowej na rzecz inwestora instytucjonalnego) status ten mogą też mieć mieszkania (inwestycje), które miały wcześnie status „nierozpoczęte” (pominięty etap wprowadzenia do sprzedaży). Mamy wówczas do czynienia z zakupami o charakterze inwestycyjnym z pominięciem ekspozycji w ofercie rynkowej.
• wstrzymane - mieszkania (inwestycje), które nie są już dostępne w ofercie rynkowej, miały wcześniej status „w sprzedaży” jednak deweloper zdecydował się na wycofanie ich ze sprzedaży. Jeżeli deweloper zdecyduje się zmienić przeznaczenie projektu (np. na biura) lub zrezygnuje z jego realizacji, inwestycja zyskuje status „zamknięta”.

Mieszkania (inwestycje) wprowadzone do sprzedaży

Są to mieszkania lub inwestycje, których sprzedaż została rozpoczęta w badanym okresie (najczęściej w kwartale). W praktyce oznacza to rozpoczęcie przez biuro sprzedaży przyjmowania co najmniej płatnych rezerwacji. Wprowadzenie do sprzedaży/na rynek wiąże się ze zmianą w bazie danych statusu sprzedaży inwestycji z „nierozpoczęta” na „w sprzedaży”. Wprowadzenie inwestycji do sprzedaży nie musi wiązać się z rozpoczęciem budowy. Wprowadzenie inwestycji do sprzedaży wg. naszej metodologii może nastąpić tylko raz. Czasowe wstrzymanie oraz ponowne uruchomienie sprzedaży (całej inwestycji lub części mieszkań) nie skutkuje ponownym odnotowaniem danej puli mieszkań w liczbie mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, ma jedynie wpływ na wielkość oferty w danym momencie (patrz: Mieszkania w ofercie).

Mieszkania w ofercie (oferta)

Są to mieszkania w różnych fazach budowy, które w momencie badania są dostępne do zakupu przez nabywców. Najczęściej liczba mieszkań w ofercie jest liczona na koniec kwartału. Do mieszkań w ofercie nie są wliczane mieszkania planowane do wprowadzenia, sprzedane lub te, których sprzedaż została wstrzymana (wycofanie z oferty). Wzrost liczby mieszkań w ofercie może być zarówno efektem przewagi liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nad liczbą mieszkań sprzedanych w danym kwartale jak i powrotem do oferty mieszkań, które: (1) zostały wcześniej wycofane ze sprzedaży przez inwestora; (2) zostały zaliczone do mieszkań sprzedanych na podstawie umów rezerwacyjnych lub deweloperskich, od których zakupienia następnie odstąpiono (tzw. zwroty).

Zwroty

Tak w słowniku Zespołu Mieszkaniowego JLL określamy mieszkania, które wracają do oferty dewelopera, ponieważ nabywcy zrezygnowali z ich zakupu – nawet jeśli wcześniej zawarli umowę rezerwacyjną i wpłacił niezbędną kwotę, czy nawet zawarli już umowę deweloperską

Mieszkania gotowe niesprzedane

Są to mieszkania dostępne w ofercie w inwestycjach, których budowa została zakończona (status budowy – „zakończona”, status sprzedaży – „w sprzedaży”)

Średnia cena mieszkań w ofercie

Jest to średnia cena wszystkich mieszkań, które w momencie badania są dostępne w sprzedaży.

Średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży

Jest to średnia cena wszystkich mieszkań, których sprzedaż została rozpoczęta w badanym okresie.

Średnia cena mieszkań sprzedanych

Jest to średnia cena wszystkich mieszkań, które zostały sprzedane umową deweloperską lub co najmniej płatnie zarezerwowane w badanym okresie. Należy zauważyć, że jest to ostatnia cena ofertowa odnotowana przez zespół monitoringu – a zatem nie uwzględnia finalnych negocjacji pomiędzy deweloperem i kupującym. W wielu przypadkach cena transakcyjna może ostatecznie być nieco niższa.

Segmenty jakościowe rynku

W analizach dokonywanych przez Zespół Mieszkaniowy lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. O zakwalifikowaniu produktu do segmentu apartamentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, tak w odniesieniu do lokalu, jak i budynku lub zespołu. Ponadto pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe. Nie stosuje się natomiast spotykanego w metodologii niektórych analityków wykluczenia lokalu z segmentu apartamentów ze względu na jego powierzchnię użytkową.

O segmentach jakościowych więcej można przeczytać w komentarzu: Co jest jeszcze mieszkaniem, a co już apartamentem.

Podaż

Liczba lokali wprowadzanych do sprzedaży w danym okresie.

Popyt

Liczba jednostek sprzedanych w danym okresie, w okresach, gdy sprzedaż kształtuje się poniżej podaży, lub liczba sprzedanych jednostek powiększona o szacowany niezaspokojony popyt w okresach, gdy podaż utrzymuje się poniżej popytu.

Czas wyprzedaży oferty

Wskaźnik o charakterze teoretycznym/analitycznym liczony jako iloraz wielkości oferty i średniej, kwartalnej liczby sprzedanych mieszkań, wyrażany liczbą kwartałówwystarczającą do całkowitej wyprzedaży oferty przy założeniu utrzymania się sprzedaży na poziomie z czterech kwartałów poprzedzających moment.

Intensywność sprzedaży

Wskaźnik o charakterze teoretycznym/analitycznym liczony jako iloraz kwartalnej sprzedaży netto (kwartalna sprzedaż brutto pomniejszona o zwroty mieszkań z danego kwartału) oraz liczby mieszkań w ofercie na początku kwartału, wyrażany w procentach.

INCA

Jest to baza inwestycji deweloperskich i spółdzielczych uzupełniana w drodze monitoringów (regularnych badań rynku pierwotnego) przez zespół monitoringu JLL.

^[1] w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, ze zm.3)