Jak właściciele i zarządcy obiektów radzą sobie z pustymi budynkami

Wiele biur i budynków użyteczności publicznej w całej Europie wygląda na zamknięte na przyslowiowe „cztery spusty”. To jednak tylko pozory. Każdego dnia o prawidłowe funkcjonowanie tych obiektów, tak aby były one gotowe na moment powrotu pracowników, dba spora grupa osób. Ze względu na obecną sytuację, właściciele i zarządcy podejmują szereg aktywności, aby pogodzic prace konserwacyjne z wytycznymi dotyczącymi bezpieczeństwa.

„Ponieważ wielu członków zespołu zarządzania nieruchomościami pracuje zdalnie, pełnię teraz rolę ich łącznika i jestem na miejscu, aby skutecznie zarządzić krytyczną z punktu widzenia budynku infrastrukturą” - mówi Alan Epps, dyrektor operacyjny Integral, (część marki JLL w Wielkiej Brytanii).

„To znacząca zmiana w stosunku do kilku poprzednich miesięcy, kiedy skupiano się na zarządzaniu doświadczeniami użytkowników”, wyjaśnia Shane Betts, szef biznesu korporacyjnego w JLL.

„Aktualna sytuacja sprawiła, że wróciliśmy do tradycyjnych metod zarządzania samym budynkiem, a właściciele słusznie oczekują, że wspólnie zadbamy o zdrowie ich personelu i bezpieczeństwo biura”.

Mniejsza liczba osób w biurze lub ich brak to dobry moment na przeprowadzenie drobnych kontroli i napraw, które wcześniej można było wykonać tylko w weekendy lub w nocy. Do takich działań można zaliczyć np. testowanie systemów wind lub wymianę oświetlenia.

„Jestem w regularnym kontakcie z zespołem i robię obchody budynku, aby upewnić się, że wszystko działa tak, jak powinno, oraz że w budynku wdrażane są środki efektywności energetycznej i takie, które mają na celu zapewnianie odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa” - mówi Epps.

Kluczowym działaniem jest dezynfekcja tych obiektów, w których zdiagnozowano przypadki zachorowań na COVID-19. Mało prawdopodobne są natomiast większe prace remontowe. „Jest to zrozumiałe, biorąc pod uwagę uważne monitorowanie kosztów przez firmy”, mówi Betts.

Technologia pomaga

Chociaż wykonywanie wielu zadań wciąż wymaga wykwalifikowanych inżynierów pracujących na miejscu, postęp technologiczny pomaga w szybszym i łatwiejszym radzeniu sobie z niektórymi działaniami.

Nowoczesne technologie wspierają też zarządców, sygnalizując usterki, zanim te staną się poważnym problemem. Ponadto, w przypadku budynków z bardziej rozwiniętą infrastrukturą, inżynierowie mogą na bieżąco monitorować poziom bezpieczeństwa za pomocą kamer, jak również analizować i dostosowywać wydajność energetyczną będąc poza obiektem, a korzystając z czujników, które są zamontowane w budynku.

„Pomaga to nie tylko obniżyć koszty, ale także minimalizuje emisję dwutlenku węgla w budynku”, wyjaśnia David Whiteley, szef sprzedaży i rozwiązań w JLL. „Zauważyliśmy także duży postęp, jeśli chodzi o sensory, które pomagają kontrolować temperaturę wody w kranach. Oznacza to, że wymagane standardy zgodności mogą być spełnione bez konieczności obecności inżynierów na miejscu.”

„Brak konserwacji systemów wodnych i płukania rur zwiększa ryzyko wystąpienia bakterii Legionella. Dlatego ważne jest upewnienie się, że wystarczająca ilość ciepłej wody przepływa przez system, co zapewnia jego sterylność.”

Przy mniejszej liczbie osób przebywających w budynkach, takie elementy jak oświetlenie, są całkowicie wyłączone na nieużywanych piętrach i dlatego ogólne zużycie energii w tym czasie może spaść nawet o 85%.

Opieka nad pracownikami

Bardzo ważne jest nie tylko zapewnienie bezpieczeństwa budynków, ale także ochrona zdrowia i dobrego samopoczucia pracowników przebywających na miejscu.

Podstawowe harmonogramy pracy zarządców są odpowiednio dostosowywane do aktualnych potrzeb obiektów, coraz częściej też wykorzystuje się narzędzia pracy zdalnej, np. wideokonferencje, które zastępują bezpośrednie spotkania z innymi pracownikami.

„Korzystanie z transportu publicznego w czasie podróży do pracy może również stanowić problem, dlatego elastyczność poza godzinami pracy jest tu bardzo wskazana”, mówi Betts.

„Na przykład w Londynie metro i kolej nadal są zatłoczone w godzinach szczytu. W tej sytuacji warto zastanowić się, jakie są możliwości uniknięcia transportu publicznego lub rozważyć rozpoczęcie pracy o godzinie 7 lub 10 rano. To jedne ze sposobów zmniejszenia ryzyka infekcji personelu w godzinach szczytu”.

I choć w tej chwili chodzi tu o pracowników pracujących na miejscu i zapewniających utrzymanie podstawowego funkcjonowania budynków, z czasem nacisk zostanie stopniowo przesunięty na zapewnienie gotowości obiektów na powrót najemców.