Artykuł

Mieć czy być - własność czy najem nieruchomości?

Coraz więcej organizacji rezygnuje z posiadania na rzecz najmu. I tu nasuwa się kluczowe pytanie – która opcja jest dla przedsiębiorstwa bardziej opłacalna? 

14 maja 2020

Siedziba firmy to jej wizytówka. Jednak to czy dana organizacja ją wynajmuje, czy jest jej właścicielem, wynika często  ze specyfiki, struktury, profilu działalności, bądź po prostu z historii firmy. Wraz z upowszechnianiem się tzw. asset-light business model (modelu biznesowego zakładającego niski udział aktywów kapitałowych w stosunku do wartości operacji), coraz więcej organizacji rezygnuje z posiadania na rzecz najmu. I tu nasuwa się kluczowe pytanie – która opcja jest dla przedsiębiorstwa bardziej opłacalna?

Własność to większa niezależność..

Bycie właścicielem swojej siedziby  wiąże się z szeregiem korzyści. Niezależne funkcjonowanie we własnym budynku jest elementem budowania rozpoznawalności marki i prestiżu. Całkowita kontrola nad nieruchomością pozwala na swobodne wprowadzanie modyfikacji, bez konieczności konsultowania się z podmiotami zewnętrznymi – m.in. zarządcami lub innymi najemcami Funkcjonowanie we własnym budynku to także większa prywatność, co ma ogromne znaczenie dla szeregu branż, dla których priorytetem jest zachowanie bezpieczeństwa i poufności, np. firmy farmaceutyczne czy mediowe. Własna nieruchomość nierzadko wiąże się również z większą dostępnością tanich miejsc parkingowych dla pracowników i gości, co może mieć niebagatelne znaczenie dla firm posiadających pokaźną flotę pojazdów. 

...ale nie pozbawiona ograniczeń

Własność oznacza jednak również  szereg ograniczeń. Chodzi przede wszystkim o zamrożenie pokaźnej sumy  kapitału, który w innym przypadku mógłby pracować i przynosić firmie dochód.. Własny budynek to także ograniczona  elastyczność dotycząca np. ekspansji lub redukcji zajmowanej powierzchni, w zależności od bieżących  potrzeb organizacji. Co więcej, jako że zarządzanie nieruchomością nie należy do podstawowego zakresu działalności większości firm, posiadanie budynku na własność wiąże się z potrzebą alokacji dodatkowych zasobów ludzkich i kapitałowych, często znacznie wyższych niż w sytuacji zlecenia takich aktywności  wyspecjalizowanemu podmiotowi.

Wynajem, czyli elastyczność i efekt skali

Z kolei podstawową korzyścią płynącą z wynajmowania powierzchni jest związana z tym elastyczność. Organizacja może niemal w dowolny sposób określić i dobrać zarówno lokalizację, jak i powierzchnię swojej siedziby do swoich  potrzeb. Nierzadko w ramach danego kompleksu biurowego funkcjonują tzw. biura „flex”, oferujące elastyczną przestrzeń biurową na wynajem krótkoterminowy. Taka opcja pozwala szybko odpowiedzieć na okresowo wzmożone zapotrzebowanie na powierzchnię. Ponieważ w tym wariancie koszt najmu wynika wprost z wielkości zajmowanej powierzchni,  biura są zazwyczaj bardziej efektywnie rozplanowane i zarządzane.

Kolejny aspekt korzyści płynący z modelu najmu to optymalizacja wydatków. Organizacja nie ponosi przecieżkosztów utrzymania całej nieruchomości, a jedynie jej części. Zakres czynności zarządczych jest także znacznie węższy, ponieważ ogranicza się jedynie do wynajmowanej powierzchni, a nie całego budynku wraz częściami wspólnymi i otoczeniem.

Funkcjonowanie w ramach większego obiektu, bądź dzielnicy biznesowej, wiąże sie zazwyczaj z czerpaniem  korzyści z efektu skali, jaką generuje obecność większej liczby firm  w danej lokalizacji. To pociąga ze sobą również większą dostępność udogodnień w ramach danego kompleksu biurowego oraz większą rozpoznawalność samej  lokalizacji. Nowoczesne kompleksy biurowe to nie tylko budynki, ale coraz częściej  ciekawie zaaranżowana iatrakcyjna przestrzeń publiczna pomiędzy nimi. A jak pokazują badania wielu firm z branży HR, lokalizacja biura w atrakcyjnej części miasta, charakteryzującej sie dodatkowo dobrą dostępnością komunikacyjną, jest coraz ważniejszym instrumentem przyciągania talentów, szczególnie spośród pokolenia wchodzącego dopiero na rynek pracy. I w końcu - obecność innych firm w budynku lub kompleksie biurowym  stwarza też więcej okazji do współpracy i networkingu.

Najem wiąże się jednak z pewnymi ograniczeniami. Każda poważna zmiana musi być uzgodniona z jego właścicielem, co może czasem stanowić barierę rozwoju. Dodatkowo, trzeba również pamiętać o konieczności planowania przedłużenia lub rozszerzenia najmu z odpowiednim wyprzedzeniem.

Profil firmy kluczem w decyzji

Obydwa modele – właśności i najmu - mają swoje zalety i wady. Dlatego też podczas budowania strategii nieruchomościowej danego przedsiębiorstwa należy wziąć pod uwagę powyższe elementy oraz, przede wszystkim, specyfikę danej organizacji. Co jest jednak bardziej korzystne z czysto finansowej perspektywy?

Odpowiedź na to pytanie nie należy do prostych i wymaga bardzo szczegółowej analizy finansowej w wielu obszarach. Jeśli rozważamy sprzedaż posiadanego budynku, aby przystąpić do umowy najmu, kluczowae będzie określenie ceny, jaką jesteśmy w stanie za niego uzyskać. Ta zależeć będzie od potencjału danej nieruchomości, a więc jej lokalizacji, stanu technicznego oraz możliwości jej alternatywnego zagospodarowania. Istotnym czynnikiem będzie także koszt kapitału, inny dla każdego przedsiębiorstwa, i wynikająca z niego minimalna konieczna do uzyskania stopa zwrotu z inwestycji. To czy bardziej opłacalne jest funkcjonowanie w budynku własnym czy też wynajmowanym zależy również od tego jaki horyzont czasowy wyznaczymy do analizy. Nieruchomości, mimo że należą do aktywów charakteryzującym się relatywnie dużym poziomem bezpieczeństwa, także podlegają cyklicznym zmianom rynkowym. Wybór odpowiedniego momentu na rozpoczęcie najmu należy więc poprzedzić szczegółową analizą rynku, uwzględniającą prognozy popytu i podaży oraz spodziewanego poziomu czynszów. 

A jakie mam opcje przy własności?

Warto także pamiętać, że dla firm poszukujących możliwości upłynnienia aktywów, sprzedaż niekoniecznie też musi wiązać się z wyprowadzką z dotychczasowej siedziby. Ciekawym rozwiązaniem jest wówczas tzw. sale & leaseback, czyli sprzedaż budynku i pozostanie w nim w roli najemcy. Taki scenariusz pozwala na utrzymanie dotychczasowej lokalizacji bez konieczności przeprowadzki i zarządzania procesem związanej z tym zmiany. Takie rozwiązanie, poza natychmiastowym zastrzykiem gotówki, eliminuje konieczność alokacji zasobów do administrowania nieruchomością.

Z kolei sprzedaż i wyprowadzka do budynku komercyjnego pozwala na zaaaranżowanie nowego biura według aktualnych potrzeb i trendów miejsca pracy, bez powodowania zakłóceń dla działań operacyjnych.

Podsumowując, podjęcie właściwej decyzji o tym czy posiadać czy wynajmować, wymaga rozważenia wielu aspektów związanych ze strategią danego przedsiębiorstwa oraz przeprowadzenia wnikliwej analizy ekonomicznej. Jej wynik zależeć będzie od szeregu czynników: od stricte finansowych i rynkowych, po charakterystykę danej nieruchomości.

W czasach, gdy organizacje poszukują możliwości optymalizacji kosztów, warto zweryfikować poprzednie strategie dotyczące nieruchomości i wnikliwie przeanalizować różne modele działania po to, aby zoptymalizować zarówno koszty, jak i sposób działania organizacji.

Porozmawiajmy
o opcjach dla Twojej nieruchomości

Jan Jakub Zombirt
Director, Strategic Consulting