Sektor IT napędza popyt na biura w Polsce
Pandemia przekłada się na większą ostrożność i niższy popyt na biura. Za nami spokojny kwartał pod względem ukończonych projektów. Łącznie w kraju powstaje najmniej biur od 8 lat, ale rynki regionalne trzymają się mocno –buduje się 800 000 mkw.
Firma doradcza JLL podsumowała I kwartał 2021 na rynku biurowym w Polsce.
Ponowne wprowadzenie restrykcji dotyczących COVID-19 wpłynęło na procesy decyzyjne firm. W efekcie, w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku odnotowano spowolnienie aktywności na rynku biurowym.
Popyt – IT na podium
W I kw. 2021 r. zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Polsce sięgnęło 208 000 mkw. To wynik niższy o 41% w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego.
„Na największych rynkach biurowych poza Warszawą, popyt w pierwszym kwartale wyniósł 98 300 mkw., a najemcy byli najbardziej aktywni w Trojmieście, Krakowie i Wrocławiu. Co ciekawe, 45% całkowitej aktywności na rynkach regionalnych stanowiły renegocjacje umów”, wylicza Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.
Zapotrzebowanie na biura na rynkach regionalnych generowały firmy technologiczne, które odpowiadały za 36% wolumenu transakcji poza Warszawą. Na kolejnych miejscach znalazł się sektor usług dla biznesu (17%) i finansowy (11%). Włączając Warszawę, pod względem skali najmu nadal prym wiedzie sektor IT (21% całkowitego popytu). Do największych transakcji najmu w Polsce należały kontrakty zawarte przez poufnego najemcę z sektora IT w Krakowie (11 400 mkw., kompleks Korona), Intel w Gdańsku (9 800 mkw., Tryton Business House) oraz Zarząd Transportu Miejskiego w Warszawie (9 800 mkw., Fabryka PZO).
„Mimo że wiele firm w Polsce wstrzymuje ostateczne decyzje dotyczące zmian w swoim portfolio biurowym z uwagi na pandemię, widzimy pewne ożywienie w tym obszarze i układanie strategii w nowej normalności. Przykładowo, w ostatnich kilku miesiącach jako JLL pozyskaliśmy nowe projekty z obszaru reprezentacji najemcy na ok. 70 000 mkw., z czego ok. 25 - 30% to zapytania od firm jeszcze w Polsce nieobecnych, głównie z sektora usług dla biznesu, IT czy branży medycznej lub organizacji rozszerzających zakres swojej działalności i usług”, dodaje Karol Patynowski.
Jednym z ważniejszych „pandemicznych” trendów w Polsce są podnajmy, wykorzystywane przez firmy w celu optymalizacji swojego portfela nieruchomości. W Warszawie w ofercie jest ok. 120 000 mkw. na podnajem, a poza nią 167 000 mkw., głównie we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście.
Podaż – 200 000 mkw. powstaje w Katowicach
Od stycznia do marca do użytku oddano łącznie 213 000 mkw. (ponad 167 000 w Warszawie i jedyne 46 000 mkw. poza nią.). Wśród miast regionalnych najwięcej powierzchni ukończono w Trójmieście (25 000 mkw. w takich obiektach jak m.in. Palio A) i Krakowie (21 000 mkw., m.in. w Equal Business Park D). W efekcie, na koniec I kwartału całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły 11,9 mln mkw., z czego 5,8 mln mkw. przypadło na największe rynki regionalne.
„Obecnie w Polsce buduje się ok. 1,2 mln mkw. – najmniej od 2013 roku. W Warszawie jest to 420 000 mkw. , co jest z kolei najniższym wynikiem od 2010. Co ciekawe jednak, aktywność deweloperów na rynkach regionalnych utrzymuje się na mocnym poziomie – 800 000 mkw. na koniec I kw.,z czego imponujące 200 000 mkw. przypada na Katowice”, wylicza Ewa Grudzień, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Do największych realizowanych obecnie inwestycji poza Warszawą należą: Global Office Park (Cavatina) oraz .KTW II (TDJ Estate) w Katowicach, MidPoint 71 (Echo Investment) we Wrocławiu, Nowy Rynek D & E (Skanska Property Poland) oraz Andersia Silver (Von der Heyden Group) w Poznaniu, a także 3T Office Park (SGPM Sp. z o.o.) w Trójmieście.
Rynek inwestycyjny – rekordowe regiony
„Aktywność inwestorów w sektorze biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie, pomimo pandemii. W I kw. 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła ok. 605 mln euro, z czego prawie 360 mln przypadło na główne rynki biurowe poza Warszawą. To najlepsze w historii otwarcie roku w miastach regionalnych. Tak spektakularny wynik został osiągnięty dzięki sprzedaży portfolio budynków w Krakowie i Wrocławiu przez Grupę Buma do Partners Group za ponad 200 mln euro. Inne znaczące transakcje to sprzedaż przez Torus biurowca Alchemia Neon w Gdańsku do funduszu DWS za ponad 80 mln euro, a także przejęcie Bramy Portowej w Szczecinie przez FLE od Vastint”, wymienia Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.
Powierzchnie niewynajęte i czynsze
Ze względu na umiarkowany poziom nowej podaży w pierwszych trzech miesiącach 2021 r., średni wskaźnik pustostanów dla ośmiu rynków regionalnych pozostał na relatywnie stabilnym i wyniósł 12,6%, w porównaniu do 12,7% w IV kw. 2020 r. Łącznie, w całej Polsce wakat sięga 12%.
Na koniec I kw. 2021 r. najwyższe czynsze poza Warszawą odnotowano w Krakowie (14-15,5 euro/mkw./miesiąc), a najniższe w Lublinie (10,5-11,5 euro/mkw./miesiąc). W nadchodzących kwartałach czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymają się na stabilnym poziomie, natomiast wzrost nowej podaży oraz przyspieszający trend relokacji najemców do budynków lepszej jakości będą wywierać presję na obniżenie stawek czynszowych za powierzchnie biurowe klasy B
Więcej raportów i analiz rynku biurowego można znaleźć na portalu www.bazabiur.pl.
