Artykuł

Rok 2020 na rynku mieszkaniowym w Warszawie

Na największym pod względem skali obrotów rynku pierwotnym w Polsce większym problemem deweloperów było uruchomienie nowych inwestycji niż znalezienie nabywcy na szybko wyprzedające się mieszkania. 

05 marca 2021

Rok 2020 był dla rynku nieruchomości mieszkaniowych okresem znaczących zmian. Duża niepewność towarzysząca zarówno deweloperom jak i nabywcom nie przełożyła się jednak w całym okresie na radykalne spadki sprzedaży, a firmy działające na największych rynkach poradziły sobie nadspodziewanie dobrze.

Warszawa jest rynkiem o największej skali obrotów na rynku mieszkaniowym w Polsce, a osiągane w szczycie boomu lat 2017-2018 wolumeny transakcji na rynku pierwotnym dorównywały tu Londynowi i były 4 razy wyższe niż np. porównywalnym pod względem populacji Bukareszcie czy innych stolicach regionu Europy Środkowej i Wschodniej.

W 2020 r. Warszawie, deweloperzy sprzedali ponad 19 tys. mieszkań. Na tak dobry w pandemicznych okolicznościach wynik złożył się przede wszystkim bardzo dobry sprzedażowo I kwartał ubiegłego roku, w którym zrealizowano 36% całej rocznej sprzedaży, jak również zadowalające wolumeny sprzedaży w III i IV kwartale. I choć powrót do poziomu sprzedaży z 2015 r. wydawać się może wynikiem słabym w kontekście rekordów ostatnich lat, to podkreślić należy, że w 2020 r. oferta dostępna na rynu warszawskim była najszybciej wyprzedającą się na tle innych największych miast w kraju.

Przy ograniczonej podaży nowych inwestycji, w których do sprzedaży trafiło w minionym roku tylko 15 tys. nowych mieszkań, oferta z której na koniec roku mogli wybierać nabywcy w Warszawie skurczyła się do zaledwie 13,8 tys. lokali, a to w porównaniu do okresu boomu oznacza o 30% mniejszy wybór. 

Gdzie nabywcy mieli do wyboru najwięcej nowych mieszkań? 

Są dzielnice, gdzie po prostu brakuje już miejsca na nowe inwestycje lub ceny gruntów są zbyt wysokie by realizować na nich projekty mieszkaniowe. W takich dzielnicach jak Żoliborz, Ochota, Śródmieście czy Bielany na kupujących w ofercie deweloperów czekało zaledwie od kilkudziesięciu do kilkuset mieszkań.

Najwięcej mieszkań w sprzedaży jest nadal na Białołęce i Mokotowie. Na koniec IV kwartału każda z dzielnic oferowała ponad 2 000 mieszkań, choć w porównaniu do końca 2019 r. dzielnice te zamieniły się na pozycji lidera.

Duże ograniczenia nowych inwestycji obserwowaliśmy też na Pradze Południe oraz na Woli. W prawobrzeżnej dzielnicy do sprzedaży trafiło około 1 700 mieszkań, czyli o połowę mniej niż 2019. Natomiast na Woli, dzielnicy która w latach boomu mieszkaniowego charakteryzowała się dużą dostępnością nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w 2020 r. wprowadzono do sprzedaży zaledwie nieco ponad 1 100 mieszkań.  Piątą i ostatnią dzielnicą, w której deweloperzy oferowali na koniec 2020 r. ponad 1000 mieszkań zamyka Ursus. 

Gdzie deweloperzy sprzedawali najwięcej?

Nie jest zaskoczeniem, że tam, gdzie najwięcej zaoferowano, tam i sprzedaż była największa. Sprzedaż odnotowana na Białołęce, Mokotowie, Pradze Południe i na Woli wyniosła łącznie prawie 9 800 mieszkań co stanowiło ponad połowę wszystkich mieszkań sprzedanych w 2020 r. w Warszawie.  Bardzo dobry wynik odnotowany został także w Ursusie. Był to drugi największy wolumen transakcji w historii sprzedaży w tej dzielnicy.  

Jak kształtowały się ceny?

Od początku 2017 r. na rynku warszawskim średnie ceny ofertowe, rosły z kwartału na kwartał o około 2-3%. W tamtym okresie za 1 m2 trzeba było zapłacić średnio 7,900 zł. Z każdym kolejnym rokiem cena ta rosła o około 1 000 zł, aż do początku 2020 kiedy sięgnęła prawie 11 tys. zł/mkw. Nie spadła również – mimo oczekiwań – w pandemicznym 2020 roku.

Na koniec grudnia w aż 10 z 18 dzielnic średnia cena oferowanych mieszkań przekraczała 10 tys. zł/mkw. Najdroższe były m.in.: Śródmieście, Ochota, Wola, Praga Północ, Bielany czy Żoliborz. W tych dzielnicach wysoka cena jest z jednej strony efektem ograniczonej podaży, a z drugiej charakterem oferowanego produktu z przewagą projektów unikatowych, często o podwyższonym standardzie lub apartamentowych. W przypadku Woli natomiast, której oferta jest relatywnie większa, dominują z kolei projekty położone bliżej centrum biznesowego, skupionego wokół Ronda Daszyńskiego. Istotnym determinantem wpływającym na ceny – w całej zresztą Warszawie - jest także bliskość II linii metra – istniejącej, jak na Woli czy Pradze Północ, czy planowanej – jak na Bemowie.  

Gdzie jeszcze znajdziemy mieszkania w średniej cenie z początku 2017 r.? 

Wybór pozostaje mocno ograniczony. Jedynie dzielnice peryferyjne jak Wawer, Rembertów oraz Wesoła oferują mieszkania w cenach pomiędzy 7-8 tys. zł/mkw. W ostatnim kwartale minionego roku nawet Białołęka osiągnęła poziom cen mieszkań w ofercie wynoszący 8,000 zł/mkw. Chociaż w tej dzielnicy, podobnie zresztą jak na oferującym duży wybór Mokotowie powinniśmy pamiętać różnorodności oferty, m.in. z uwagi na duży obszar dzielnicy oraz charakter wybranych mikrolokalizacji.

Od momentu intensywnego wzrostu cen – przeciętna cena mieszkań w ofercie dla całej Warszawy wzrosła średnio o 40%.

Prognozy na 2021 

Warszawa jest obecnie jednym z rynków, na których większym problemem dla deweloperów jest uzupełnianie kurczącej się oferty niż znalezienie nabywców na oferowane mieszkania. Szczególnie, że - mimo pandemii – swoje zainteresowanie zakupem całych budynków z przeznaczeniem na najem długoterminowy podtrzymali inwestorzy instytucjonalni i coraz aktywniej działają na tym polu. Z drugiej strony aktywni pozostają inwestorzy indywidualni, którzy z braku alternatyw swoje oszczędności próbują zabezpieczyć na uchodzącym za stabilny i przewidywalny rynku mieszkaniowym. Czy to wystarczy by w 2021 roku utrzymać sprzedaż na poziomie z minionego roku? Wydaje się to wysoce prawdopodobne. 

Więcej szczegółów na temat warszawskiego rynku nieruchomości - również m.in. z sektora biurowego, handlowego, hotelowego - znaleźć można w raporcie "Warsaw City Report - IV kw. 2020" (dostępny wyłącznie w języku angielskim).