Rok 2020 na rynku mieszkaniowym w Warszawie

Rok 2020 był dla rynku nieruchomości mieszkaniowych okresem znaczących zmian. Duża niepewność towarzysząca zarówno deweloperom jak i nabywcom nie przełożyła się jednak w całym okresie na radykalne spadki sprzedaży, a firmy działające na największych rynkach poradziły sobie nadspodziewanie dobrze.

Warszawa jest rynkiem o największej skali obrotów na rynku mieszkaniowym w Polsce, a osiągane w szczycie boomu lat 2017-2018 wolumeny transakcji na rynku pierwotnym dorównywały tu Londynowi i były 4 razy wyższe niż np. porównywalnym pod względem populacji Bukareszcie czy innych stolicach regionu Europy Środkowej i Wschodniej.

W 2020 r. Warszawie, deweloperzy sprzedali ponad 19 tys. mieszkań. Na tak dobry w pandemicznych okolicznościach wynik złożył się przede wszystkim bardzo dobry sprzedażowo I kwartał ubiegłego roku, w którym zrealizowano 36% całej rocznej sprzedaży, jak również zadowalające wolumeny sprzedaży w III i IV kwartale. I choć powrót do poziomu sprzedaży z 2015 r. wydawać się może wynikiem słabym w kontekście rekordów ostatnich lat, to podkreślić należy, że w 2020 r. oferta dostępna na rynu warszawskim była najszybciej wyprzedającą się na tle innych największych miast w kraju.

Przy ograniczonej podaży nowych inwestycji, w których do sprzedaży trafiło w minionym roku tylko 15 tys. nowych mieszkań, oferta z której na koniec roku mogli wybierać nabywcy w Warszawie skurczyła się do zaledwie 13,8 tys. lokali, a to w porównaniu do okresu boomu oznacza o 30% mniejszy wybór. 

Są dzielnice, gdzie po prostu brakuje już miejsca na nowe inwestycje lub ceny gruntów są zbyt wysokie by realizować na nich projekty mieszkaniowe. W takich dzielnicach jak Żoliborz, Ochota, Śródmieście czy Bielany na kupujących w ofercie deweloperów czekało zaledwie od kilkudziesięciu do kilkuset mieszkań.

Najwięcej mieszkań w sprzedaży jest nadal na Białołęce i Mokotowie. Na koniec IV kwartału każda z dzielnic oferowała ponad 2 000 mieszkań, choć w porównaniu do końca 2019 r. dzielnice te zamieniły się na pozycji lidera.

Duże ograniczenia nowych inwestycji obserwowaliśmy też na Pradze Południe oraz na Woli. W prawobrzeżnej dzielnicy do sprzedaży trafiło około 1 700 mieszkań, czyli o połowę mniej niż 2019. Natomiast na Woli, dzielnicy która w latach boomu mieszkaniowego charakteryzowała się dużą dostępnością nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w 2020 r. wprowadzono do sprzedaży zaledwie nieco ponad 1 100 mieszkań.  Piątą i ostatnią dzielnicą, w której deweloperzy oferowali na koniec 2020 r. ponad 1000 mieszkań zamyka Ursus. 

Nie jest zaskoczeniem, że tam, gdzie najwięcej zaoferowano, tam i sprzedaż była największa. Sprzedaż odnotowana na Białołęce, Mokotowie, Pradze Południe i na Woli wyniosła łącznie prawie 9 800 mieszkań co stanowiło ponad połowę wszystkich mieszkań sprzedanych w 2020 r. w Warszawie.  Bardzo dobry wynik odnotowany został także w Ursusie. Był to drugi największy wolumen transakcji w historii sprzedaży w tej dzielnicy.  

Od początku 2017 r. na rynku warszawskim średnie ceny ofertowe, rosły z kwartału na kwartał o około 2-3%. W tamtym okresie za 1 m2 trzeba było zapłacić średnio 7,900 zł. Z każdym kolejnym rokiem cena ta rosła o około 1 000 zł, aż do początku 2020 kiedy sięgnęła prawie 11 tys. zł/mkw. Nie spadła również – mimo oczekiwań – w pandemicznym 2020 roku.

Na koniec grudnia w aż 10 z 18 dzielnic średnia cena oferowanych mieszkań przekraczała 10 tys. zł/mkw. Najdroższe były m.in.: Śródmieście, Ochota, Wola, Praga Północ, Bielany czy Żoliborz. W tych dzielnicach wysoka cena jest z jednej strony efektem ograniczonej podaży, a z drugiej charakterem oferowanego produktu z przewagą projektów unikatowych, często o podwyższonym standardzie lub apartamentowych. W przypadku Woli natomiast, której oferta jest relatywnie większa, dominują z kolei projekty położone bliżej centrum biznesowego, skupionego wokół Ronda Daszyńskiego. Istotnym determinantem wpływającym na ceny – w całej zresztą Warszawie - jest także bliskość II linii metra – istniejącej, jak na Woli czy Pradze Północ, czy planowanej – jak na Bemowie.  

Wybór pozostaje mocno ograniczony. Jedynie dzielnice peryferyjne jak Wawer, Rembertów oraz Wesoła oferują mieszkania w cenach pomiędzy 7-8 tys. zł/mkw. W ostatnim kwartale minionego roku nawet Białołęka osiągnęła poziom cen mieszkań w ofercie wynoszący 8,000 zł/mkw. Chociaż w tej dzielnicy, podobnie zresztą jak na oferującym duży wybór Mokotowie powinniśmy pamiętać różnorodności oferty, m.in. z uwagi na duży obszar dzielnicy oraz charakter wybranych mikrolokalizacji.

Od momentu intensywnego wzrostu cen – przeciętna cena mieszkań w ofercie dla całej Warszawy wzrosła średnio o 40%.

Warszawa jest obecnie jednym z rynków, na których większym problemem dla deweloperów jest uzupełnianie kurczącej się oferty niż znalezienie nabywców na oferowane mieszkania. Szczególnie, że - mimo pandemii – swoje zainteresowanie zakupem całych budynków z przeznaczeniem na najem długoterminowy podtrzymali inwestorzy instytucjonalni i coraz aktywniej działają na tym polu. Z drugiej strony aktywni pozostają inwestorzy indywidualni, którzy z braku alternatyw swoje oszczędności próbują zabezpieczyć na uchodzącym za stabilny i przewidywalny rynku mieszkaniowym. Czy to wystarczy by w 2021 roku utrzymać sprzedaż na poziomie z minionego roku? Wydaje się to wysoce prawdopodobne. 

Więcej szczegółów na temat warszawskiego rynku nieruchomości - również m.in. z sektora biurowego, handlowego, hotelowego - znaleźć można w raporcie "Warsaw City Report - IV kw. 2020" (dostępny wyłącznie w języku angielskim).