Perspektywy rynku biurowego w Warszawie – Q3 2021

Mimo, że w pierwszych trzech kwartałach 2021 roku pandemia zwolniła swój bieg, a latem sytuacja zdrowotna została opanowana, rynek biurowy nadal mierzy się z wyzwaniami. W związku z pojawieniem się wariantu Delta, czy prognozowanym na jesień nadejściem kolejnej fali, duża cześć firm zdecydowała się na kontynuację hybrydowego modelu pracy.

Taka sytuacja wpływa na warszawski rynek, co jest szczególnie widoczne w aktywności deweloperskiej. Jest ona najniższa od 2010 roku, a w budowie pozostaje zaledwie 330 000 m² powierzchni. To efekt zarówno obecnej sytuacji gospodarczej, jak i zmniejszonego popytu na powierzchnię biurową, który wpłynął na zauważalny wzrost wskaźnika pustostanów.

Należy jednak wziąć pod uwagę, że niska podaż nowej powierzchni prognozowana na najbliższe lata może wpłynąć na spadek wspomnianego współczynnika ze względu na ograniczone możliwości najmu w nowych budynkach.

Istotnym trendem biurowym widocznym od początku pandemii COVID-19 jest rozwój rynku podnajmów. W I-III kw. 2021 r. zauważalne było jednak spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert tego typu. Obecnie w Warszawie na najemców zainteresowanych podnajmem czeka ok. 119 000 m² przestrzeni.

W I-III kw. 2021 r. firmy podpisały tradycyjne umowy najmu na łącznie 398 100 m², co było wynikiem o 10% niższym niż w tym samym okresie w 2020 r. Choć w efekcie pandemii firmy zdecydowanie bardziej zachowawczo podchodzą do wynajmowania powierzchni biurowych, to rośnie udział nowych umów w całkowitym popycie. W trakcie pierwszych dziewięciu miesięcy 2021 r. nowe umowy stanowiły 54% popytu, natomiast renegocjacje 41%. Ponadto, trwające procesy, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach.

W I-III kw. 2021 r. na rynek dostarczono 13 budynków o łącznej powierzchni 290 200 m². Do największych nowych inwestycji należą: Warsaw Unit (59 300 m², Ghelamco Poland), Skyliner (44 700 m², Karimpol) oraz Generation Park Y – wieża (44 000 m², Skanska Property Poland).

Na koniec września 2021 r. sięgnął on do 12,5% (13,2% w strefach centralnych i 11,9 % poza centrum), co stanowi wzrost o 2,9 p.p. r-d-r i stabilne utrzymanie się indeksu w stosunku do poprzedniego kwartału.

Obecnie, najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych są stabilne i wynoszą od 18 do 24 €/ m²/ m-c w szerokim centrum i do 16 €/ m²/ m-c poza nim. W perspektywie najbliższych trzech miesięcy, możemy spodziewać się utrzymania aktualnych stawek bazowych za przestrzenie typu „prime”. Choć w większości tego typu budynków nie obserwuje się zmian w oferowanych czynszach, widoczny jest rosnący pakiet zachęt dla najemców
(w szczególności budżet fit-out). Wyjątkiem wśród najlepszych budynków są niektóre biurowce w budowie. Ich właściciele, chcąc zawrzeć pierwsze umowy, skłaniają się ku znacznie korzystniejszym warunkom dotyczącym zarówno stawek, jak i zachęt oraz innych elementów umowy.

Sektor biurowy pozostaje jedną z głównych sił napędowych rynku inwestycyjnego w Polsce, jednak, w porównaniu z latami ubiegłymi aktywność inwestorów jest raczej umiarkowana. Od stycznia do września łączna wartość transakcji na tym rynku przekroczyła 1,2 mld EUR, co jest wartością o 19% niższą niż ubiegłoroczny rezultat po dziewięciu miesiącach roku, ale też o 4% większą niż 10-letnia średnia za ten okres. Aktualnie, inwestorzy zainteresowani są głównie projektami typu „prime” zlokalizowanymi na rynku Warszawskim, mającymi największe szanse na przyciągnięcie i utrzymanie najemców. Transakcje sfinalizowane w Warszawie odpowiadały za ok. 70% całkowitych obrotów.