Rynek biurowy w Warszawie – I półrocze 2021

Podobnie jak przeważającą część 2020 r., pierwsze półrocze 2021 cechowała niepewność. Ponowne ogłoszenie lockdownu w marcu, jak również informacje dotyczące pojawienia się nowej odmiany COVID-19, sprawiają, że wiele firm nie decyduje się na powrót pracowników do biur. Większość najemców kontynuuje działanie w hybrydowym modelu pracy, który łączy ze sobą możliwość korzystania z przestrzeni biurowej wraz z tzw. „home office".

Wspomniana niepewność oraz zmiany dotyczące modelu pracy bezpośrednio wpływają na warszawski rynek biurowy.  Uwagę zwraca przede wszystkim rekordowo niska aktywność deweloperów. Obecnie w budowie jest jedynie niecałe 370 000 m² - najmniej od 2010 r. Jest to efekt zarówno obecnej sytuacji gospodarczej, jak również zmniejszonego popytu na biura przy wzrastającym współczynniku pustostanów.

Należy jednak zaznaczyć, że niższa nowa podaż w kolejnych latach może spowodować, iż firmy będą miały ograniczone możliwości wynajęcia powierzchni w nowych budynkach.

Od początku pandemii COVID-19, zarówno na rynku warszawskim jak i w większości pozostałych polskich miast, widoczny był znaczny rozwój rynku podnajmów. W I poł. 2021 r. zauważalne było jednak spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert tego typu. Obecnie w Warszawie na najemców zainteresowanych podnajmem czeka ponad 120 000 m² przestrzeni.

W I poł. 2021 r. firmy podpisały tradycyjne umowy najmu na łącznie 249 300 m², co było wynikiem o 26% niższym niż w tym samym okresie w 2020 r. Choć w efekcie pandemii firmy zdecydowanie bardziej zachowawczo podchodzą do wynajmowania powierzchni biurowych, to trwające procesy, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach.

W I poł. 2021 r. na rynek dostarczono 10 budynków o łącznej powierzchni 226 300 m². Do największych nowych inwestycji należą: Warsaw Unit (59 300 m², Ghelamco Poland), Skyliner (48 500 m², Karimpol) oraz Generation Park Y – wieża (44 000 m², Skanska Property Poland.

Na koniec czerwca 2021 r. wzrósł on do 12,5% (13,8% w strefach centralnych i 11,4 % poza centrum), co stanowi wzrost o 4,6 p.p. r-d-r i 1,1 p.p. kw.-d-kw.

Obecnie, najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych są stabilne i wynoszą od 18 do 24 €/ m²/ m-c w szerokim centrum i do 16 €/ m²/ m-c poza nim. W perspektywie najbliższych miesięcy, możemy spodziewać się utrzymania aktualnych stawek bazowych za przestrzenie typu „prime”. Choć w większości tego typu budynków nie zauważa się zmian czynszów oferowanych, to widoczny jest rosnący pakiet zachęt dla najemców (w szczególności budżetu na fit-out). Wyjątkiem wśród obiektów typu prime są niektóre biurowce będące w trakcie realizacji. Ich właściciele chcąc zawrzeć pierwsze umowy, skłonni są na dużo korzystniejsze warunki dotyczące zarówno stawek, zachęt jak i innych elementów kontraktu.

Pierwszy kwartał na biurowym rynku inwestycyjnym w Polsce okazał się jednym z najlepszych w historii. Obroty były napędzane zarówno przez dużą transakcję portfelową obejmującą biurowce grupy BUMA, jak i szereg transakcji warszawskich. Drugi kwartał był już jednak dużo spokojniejszy, a całe półrocze zamknęło się z wynikiem 799 milionów EUR. Jest to wynik o 40% słabszy niż ten z pierwszej połowy ubiegłego roku, ale jednocześnie o 4% wyższy niż 10-letnia średnia za pierwsze sześć miesięcy roku. Transakcje sfinalizowane w Warszawie odpowiadały za 53% całkowitych obrotów.