Warszawski rynek nieruchomości – IV kw. 2023
Najemcy nie mają dużego wyboru
- Mateusz Polkowski
- Ewa Grudzień
- Piotr Kamiński
Za nami pierwszy rok ze skrajnie niską nową podażą. W 2023 r. deweloperzy oddali niewiele ponad 60 000 m², co mocno kontrastuje z wynikami z ostatnich kilku lat (200-300 000 m²). Nic nie zapowiada, by sytuacja na rynku miała się zmienić w nadchodzących dwunastu miesiącach. 2024 r. będzie kolejnym okresem z bardzo niskim poziomem nowej podaży. Obecnie, szacujemy, że wyniesie ona około 94 000 m² (z czego 15 500 m² to powierzchnia po renowacji).
Po dość słabym początku, aktywność na rynku najmu wyraźnie przyspieszyła w drugiej połowie roku. Finalnie, całkowity popyt w 2023 r. wyniósł 749 000 m², z czego 256 000 m² zostało wynajęte w IV kw. Dwie strefy centralne odnotowały najwyższe wolumeny transakcyjne. To właśnie w tych lokalizacjach najemcy podpisali najwięcej nowych umów, co jest związane z relatywnie wyższą dostępnością nowej powierzchni biurowej.
W ciągu czterech kwartałów 2023 r. współczynnik pustostanów dla Warszawy obniżył się o 1,2 p.p. do poziomu 10,4% na koniec IV kw. Z uwagi na wysoki popyt, strefy centralne odnotowały silniejszą dynamikę spadku r/r z 10,5% do 8,5%. W przypadku lokalizacji poza centrum, wskaźnik obniżył się z 12,4% do 11,9% r/r. Trend spadkowy będzie kontynuowany również w 2024 r.
W 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum miasta utrzymały się na stabilnym poziomie r/r od 18 do 26 €/m²/ m-c. Ostatni kwartał roku przyniósł wzrost stawek poza centrum do 12 – 18 €/m²/m-c, co było spowodowane ograniczoną dostępnością nowej powierzchni. Kolejny rok z luką nowej podaży połączony z oczekiwanym ożywieniem w gospodarce przełożą się na dalsze wzrosty stawek za najlepsze nieruchomości.
Osłabiona aktywność inwestorów oraz utrzymujący się wysoki koszt finansowania doprowadziły do dalszego wzrostu stóp kapitalizacji. Na koniec roku stawki dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi 5 lat, były szacowane na ok. 6.0%.