Warszawski rynek nieruchomości – III kw. 2022

Trzeci kwartał 2022 r. przyniósł zakończenie realizacji blisko 100 000 m², w tym flagowego projektu HB Reavis – Varso Tower (63 800 m²) oraz biurowca P180 (32 000 m²) od Skanska. W rezultacie, ilość powierzchni w budowie osiągnęła rekordowo niski poziom 160 000 m². Spodziewamy się, że końcówka roku przyniesie start nowych inwestycji – m.in. Drucianka Campus (42 000 m²) czy The Form (29 000 m2), co zaowocuje stopniowym wzrostem wolumenu powierzchni w budowie. Pomimo tego aktywność deweloperska jeszcze przez długi czas nie zbliży się do poziomów notowanych przed pandemią.

Spowolnienie po stronie deweloperskiej w dwóch poprzednich latach przełożyło się na znaczący spadek planowanej podaży. W 2023 r. na rynek trafi tylko 60 000 m² nowych biur. Po blisko trzech latach segment nieruchomości klasy A z rynku najemcy przekształca się w rynek wynajmującego. Malejąca dostępność powierzchni przy stabilnym popycie na nieruchomości prime pociąga za sobą rosnące stawki czynszu oraz mniej atrakcyjne pakiety zachęt.

Po spektakularnych wynikach odnotowanych w I pół. roku, aktywność najemców spowolniła w III kw. a łączny wolumen transakcji wyniósł 129 000 m². Brak modułów biurowych o odpowiednich parametrach skłania część najemców do przedłużenia obowiązujących umów najmu, by zabezpieczyć powierzchnię i przeczekać niekorzystną sytuację rynkową. Ma to swoje potwierdzenie w relatywnie wysokim udziale renegocjacji / przedłużeń, które w I-III kw. 2022 r. wyniosły 38% całkowitego popytu.

III kw. 2022 r. przyniósł kolejny wzrost stawek czynszu za najlepsze nieruchomości biurowe w strefach centralnych, które obecnie kształtują się od 18 do 26 €/m²/ m-c. Czynsze poza centrum pozostały na stabilnym poziomie między 11 a 17 €/m²/m-c. Presja wzrostowa na czynsze za najlepsze powierzchni biurowe utrzyma się w kolejnych miesiącach, szczególnie w strefach centralnych.

Na koniec września 2022 r. współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 12,1% (11,1% w strefach centralnych i 13,0 % poza centrum), co stanowi spadek o 0,3 p.p. r/r i wzrost 0,2 p.p. k/k.

Na koniec września 2022 r., całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik z 2021 r. Transakcje zawarte w Warszawie odpowiadały za 55% całkowitego wolumenu. Na koniec III kw. stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych (przy założeniu 5-letnich umów najmu) oczekiwana była na poziomie ok. 5,00%.