Co czeka stołeczny rynek biurowy po 2021 r.?
Niepewność związana z pandemią wciąż wpływa na aktywność deweloperską na stołecznym rynku biurowym. Wiele wskazuje na to że w kolejnych latach odczują to coraz aktywniej poszukujący biur najemcy.
Rok 2021 był kolejnym rokiem, który upłaynął pod znakiem pandemii COVID-19 i decyzji nią wywoływanych. W pierwszych trzech kwartałach roku liczba firm wdrażających hybrydowy model pracy, np. w formule 3+2 zaczęła rosnąć, jednak wraz z nasileniem zachorowań w ostatnich trzech miesiącach 2021 r. ponownie powrócono do trybu, który w przeważającej części polegał na tzw. „home office”.
Nawracająca niepewność związana z pandemią przejawia się przede wszystkim w aktywności deweloperskiej na warszawskim rynku biurowym. Obecnie w budowie pozostaje zaledwie 310 000 m² powierzchni i jest to najniższy wynik od 2010 r.
W efekcie spowolnienia ze strony deweloperów i przewidywanej luki nowej podaży w 2023 roku, możemy spodziewać się spadku wskaźnika pustostanów. Będzie to szczególnie widoczne poza centrum miasta, gdzie najemcy poszukujący powierzchni w nowych budynkach będą mieli bardzo ograniczony wybór. Na koniec 2021 r. wskaźnik ten sięgnął o 12,7% (12,9% w strefach centralnych i 12,4 % poza centrum), co stanowi wzrost o 2,8 p.p. r-d-r i 0,2 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału. Jest to też najwyższy poziom powierzchni niewynajętych od października 2017 r. Przewiduje się jednak, że w kolejnych latach współczynnik ten będzie malał. Jednocześnie w perspektywie 2-3 lat będziemy obserwowali rosnący wakat w budynkach starszych, które nie spełniają wymogów najemców w zakresie np. efektywności energetycznej, dostępnej technologii, czy możliwości aranżacyjnych.
Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych były stabilne i na koniec roku wynosiły od 18 do 24 €/ m²/ m-c w szerokim centrum i do 16 €/ m²/ m-c poza nim. W kolejnych latach spodziewamy się jednak wzrostu stawek najmu - dotyczyć to będzie szczególnie budynków typu „prime”.
Sektor biurowy pozostaje jedną z głównych sił napędowych rynku inwestycyjnego w Polsce. Tylko w czwartym kwartale obroty w tym segmencie osiągnęły 438 mln EUR, co przełożyło się na całoroczny wolumen przekraczający 1,7 mld EUR. Aktualnie, inwestorzy zainteresowani są głównie dobrze zlokalizowanymi budynkami klasy A, gwarantującymi długoterminowy przychód oraz wynajętymi przez „bezpiecznych” najemców. W rezultacie, transakcje w zeszłym roku finalizowano w większości na głównych rynkach biurowych – Warszawie i Krakowie.
Transakcje sfinalizowane w Warszawie odpowiadały za 72% całkowitych obrotów, a samo drugie półrocze zaowocowało przejęciami najbardziej prestiżowych warszawskich biurowców. Na koniec grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów w Warszawie była szacowana na poziomie 4,50%.